?一、?“515”新政直戳市場痛點，非剛性需求顯著下降

????5月9日住建部就房地產(chǎn)調(diào)控問題約談相關(guān)部門后，成都于5月15日迅速出臺《關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》，通過將限購對象由個人轉(zhuǎn)為家庭、落戶滿兩年后才能購房、離婚滿兩年后才能購房等一系列措施對房票進行強管控，力求一掃“落戶搶房”“全家搖號”等非剛性需求凸顯的市場怪象?！?15”新政執(zhí)行范圍擴大至全市所有行政區(qū)域，并堵上此前市場中出現(xiàn)的一部分“鉆空子”的現(xiàn)象。新政出臺后，對成都住宅市場各個板塊造成一定沖擊，樓市熱度迅速回落，市場多方日趨理性。

????新房搖號中簽率有望大幅提升。2017年11月底成都出臺新房搖號政策后，公平公正的購房環(huán)境讓“貸款難買房”的現(xiàn)象得到緩解，但購房者為提高中簽率往往“一人買房、全家搖號”并同時在多個項目遞交資料，導(dǎo)致市場真實需求被大量擠占，造成資源浪費、剛性購房難以被滿足?！?15”新政執(zhí)行后，個人房票被統(tǒng)一規(guī)整至家庭并杜絕同時搖號的情況發(fā)生，輔以剛需優(yōu)先搖號等舉措，市場秩序顯著向好，中簽率有望趨于正常。

????二手住宅成交難度進一步加大。數(shù)據(jù)顯示，新政執(zhí)行的5月第三周由于大量客戶趕在限購前夜簽單，致使鏈家實時成交量與前一周基本持平。但5月第四周新政完全落地，實時成交量環(huán)比斷崖式下滑49.8%。作為衡量成交難易程度的指標(biāo)，鏈家?guī)Э闯山浑y度指數(shù)在5月第四周顯著上浮，帶看轉(zhuǎn)換為成交的難度顯著增大。

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??? 客戶成交周期延長。從成交周期看，5月業(yè)主成交周期為50天，與上月持平；客戶成交周期為30天，較4月延長3天。市場買賣雙方觀望情緒濃厚，市場交易節(jié)奏放緩。

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?? 業(yè)主價格預(yù)期持續(xù)走低。5月漲價業(yè)主人數(shù)占比降至25.0%。由于掛牌價微跌，先行指標(biāo)下滑，業(yè)主看漲情緒漸淡，買賣雙方博弈處于相對平衡狀態(tài)，預(yù)期后續(xù)成交均價將穩(wěn)中略跌。

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??? 投資需求被迫轉(zhuǎn)移，公寓熱度顯著攀升。進入2018年后，盡管公寓市場整體熱度較2017年年末有所回落，但年初五個月累計成交量環(huán)比去年同期增長62.6%。其中5月公寓成交量環(huán)比增加20.7%，同比增加41.3%，熱度有所回升。

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? ??從成交均價看，成都新建商品住宅與新建商住公寓在2017年7月學(xué)歷落戶執(zhí)行后價格出現(xiàn)調(diào)轉(zhuǎn)：長期以來成都商住公寓成交均價多數(shù)時間低于普通住宅，但在“323”限購和后續(xù)一系列加碼落地不久，公寓以“優(yōu)區(qū)位、低總價”吸引了大量投資客和無購房資格的剛需群體，公寓市場熱度開始攀升，價格隨之上行，至2018年與新房成交價格剪刀差已較為穩(wěn)定。商住公寓的特殊性在于它既擁有消費者實現(xiàn)資產(chǎn)增值的投資屬性，又能滿足部分無購房資格群體實現(xiàn)職住一體化的需要。但消費者在選購公寓時應(yīng)理性選擇交通便利且標(biāo)的價值合理的產(chǎn)品，以確保其中長期租金回報率。

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?二、?遠郊新房占比突破新高，新增供應(yīng)與上月持平

?????5月，成都遠郊新建商品住宅成交量占比高達48.2%，達到有史以來最高值。其中，邛崍市以556.4%的成交量漲幅居于各行政區(qū)之首。由于遠郊低密項目較多，導(dǎo)致業(yè)態(tài)中多層比重隨之增加，繼2015年2月后首次超過30%。

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