本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

"煤老板"來上海買樓了。

近日，內(nèi)蒙古鄂爾多斯資源股份有限公司（SH:600295）公告稱，擬與持股約78%的內(nèi)蒙古鄂爾多斯電力冶金集團(tuán)股份有限公司買下上海靜安區(qū)蘇河灣板塊兩棟寫字樓及其地下210個(gè)停車位，物業(yè)總面積達(dá)4.54萬平方米，交易總價(jià)為26.7億元。根據(jù)公告，賣方為上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司由賭王之女何超瓊旗下公司及華潤置地(上海)有限公司各持股50%。

其中，寫字樓物業(yè)總價(jià)為26.33億元，均價(jià)5.8萬元/平方米；車位總價(jià)4046萬元，單價(jià)19.27萬元/個(gè)。與周邊同等物業(yè)的成交情況相比，鄂爾多斯買在低位。2020年12月及2021年10月，上述物業(yè)所在項(xiàng)目曾成交兩棟寫字樓，均價(jià)分別為6.85萬元/平方米、6.97萬元/平方米。

作為一家以煤炭等礦產(chǎn)資源開發(fā)為主業(yè)之一的綜合型產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，在目前房地產(chǎn)行業(yè)相對低迷的時(shí)期，涉足上海商辦地產(chǎn)領(lǐng)域，引起不少投資者關(guān)注。有投資者感慨，"到底是'煤老板'，人家都是租寫字樓，這是直接買。"

中國房地產(chǎn)歷史上，"煤老板"曾一度叱詫風(fēng)云。2021年，煤炭等能源價(jià)格大漲，利潤豐收的"煤老板"們是否會(huì)再度殺回樓市？

去年凈利增3倍，鄂爾多斯"抄底"上海寫字樓

對當(dāng)下信心稍顯不足的樓市來說，無疑十分需要鄂爾多斯這樣的"金主"。

2021年財(cái)報(bào)顯示，鄂爾多斯實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入364.7億元，同比增長57.61%，歸母凈利潤60.91億元，同比增長298.58%。其中，服裝板塊的營業(yè)收入為36.8億元，同比增長24.32%，占總營收比例約10%，電冶板塊的營業(yè)收入323.7億元，同比增長62.78%，占總營收比例約為88.8%。

此外，期內(nèi)鄂爾多斯經(jīng)營性現(xiàn)金流也同比大增138.93%，達(dá)124.46億元?？梢詫Ρ鹊氖?，據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)，發(fā)布了2021年現(xiàn)金流量表的37家TOP50陣營的上市房企里，僅有綠地控股、龍湖、招商局置地等9家房企的現(xiàn)金流量凈額超過120億元。

亮眼業(yè)績或得益于2021年全球能源價(jià)格大漲。鄂爾多斯在年報(bào)內(nèi)就指出，2021年公司營業(yè)收入、歸母凈利潤、歸母扣非凈利潤、基本每股收益等指標(biāo)較上年同期均錄得超過30%增長，主要原因系受益于煤炭、硅鐵、PVC等主要產(chǎn)品市場銷售價(jià)格上漲，帶動(dòng)營業(yè)收入同比增長，同時(shí)期間費(fèi)用得到有效控制，營業(yè)利潤增加。

數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)公司的多晶硅、煤炭、PVC樹脂業(yè)務(wù)營收分別同比大增177.37%、132.97%、104.28%，相應(yīng)營收分別為16.40億元、25.48億元、82.17億元。

值得一提的是，鄂爾多斯母公司早年就曾在上海投資房地產(chǎn)，靠近陸家嘴的鄂爾多斯大廈即是其集團(tuán)產(chǎn)業(yè)。

資料顯示，鄂爾多斯大廈位于浦東新上海商業(yè)城核心位置，為一棟21層甲級寫字樓，開發(fā)商為上海久大實(shí)業(yè)有限公司，物業(yè)公司為上海鄂爾多斯置業(yè)經(jīng)營管理有限公司，兩者皆為內(nèi)蒙古鄂爾多斯投資控股集團(tuán)有限公司的全資子公司。上海家毓房地產(chǎn)有限公司區(qū)域經(jīng)理陳海進(jìn)稱，鄂爾多斯大廈并未持續(xù)地持有和運(yùn)營，而是以物業(yè)出售為主。

事實(shí)上，位于一線城市核心地段的商辦型物業(yè)，由于其投資屬性較強(qiáng)，一直都是包括"煤老板"在內(nèi)的投資者熱衷的標(biāo)的。

無獨(dú)有偶，去年5月，"中植系"中融信托旗下中融長河資本售出位于上海新天地的錦麟天地公寓項(xiàng)目，交易總價(jià)13.5億元，折合單價(jià)為6.78萬元/平方米。接盤方為山西"煤老板"張計(jì)旺父子實(shí)控的上海朗翹商貿(mào)有限公司。

天眼查信息顯示，張計(jì)旺目前擔(dān)任股東的公司有17家企業(yè)，其中12家目前為存續(xù)狀態(tài)，營業(yè)范圍涉及煤炭開采、火力發(fā)電、地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營、農(nóng)牧養(yǎng)殖、網(wǎng)絡(luò)科技、對外投資等多個(gè)行業(yè)。

陳海進(jìn)對時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，近兩年上海寫字樓空置率有所提高，但大宗交易一直存在。"疫情、整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境對承租能力有一定影響，但資本看好的是上海的未來市場需求。作為中國重要的經(jīng)濟(jì)城市，很多企業(yè)有在上海成立總部、設(shè)立辦事處的需求。"

"煤老板"曾爆買房地產(chǎn)

在房地產(chǎn)歷史上，"煤老板"曾是一股兇猛的力量。

21世紀(jì)第一個(gè)十年，中國煤炭行業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展的"黃金十年"，也催生了一批迅速致富的人。他們樂衷于投資房地產(chǎn)，在樓市揮金如土，除了超大戶型，他們"能買一層絕不買一套，能買一幢絕不買一層"。

2006年，北京"和平里八號"B棟99套住宅和10套商鋪售出，均價(jià)為8000元-10000元/平方米，109套房產(chǎn)的總價(jià)1.3億元，買家是山西煤老板楊三俊。

SOHO中國董事長潘石屹也曾公開表示，山西人是除北京人以外購買SOHO中國物業(yè)最多的客戶。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》此前報(bào)道，2006年8月8日，朝外SOHO在太原開盤，當(dāng)時(shí)SOHO中國稱："近兩年山西客戶購買SOHO項(xiàng)目金額已占到SOHO中國總銷售額的40%。"

"豪宅專家"星河灣也深受"煤老板"青睞。太原星河灣曾以72.02億元的銷售額問鼎2010年房企住宅項(xiàng)目銷售金額榜單。隨后，星河灣更深入鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場。

不過，隨著煤炭行業(yè)黃金期的過去，"煤老板"們對房地產(chǎn)的加持也驟然消失。星河灣折戟鄂爾多斯，投資百億的鄂爾多斯星河灣成交慘淡；楊三俊也于2014年拋售北京近百套房源。彼時(shí)，"和平里八號"銷售均價(jià)達(dá)到5萬元/平方米，8年時(shí)間，百套房子已升值5倍，市值超過六億元。

直至2021年，隨著能源價(jià)格上漲，在鄂爾多斯、榆林等資源型城市，樓市仍然敏感地受煤價(jià)的影響。

據(jù)鄂爾多斯統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資118.6億元，同比增長75.9%。商品房銷售面積161.5萬平方米，同比增長79.9%；商品房銷售額106.3億元，同比增長101.5%。

而陜西榆林的二手房均價(jià)，從2019年12月的6900元/平方米一路上漲，目前均價(jià)已達(dá)9203元/平方米。根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)，2021年10月，該市的掛牌二手房均價(jià)一度高達(dá)10169元/平方米，同比上漲22%。 據(jù)紅星資本局此前報(bào)道，今年春節(jié)期間，榆林很多樓盤剛開盤即售空，甚至需要"找關(guān)系"。

關(guān)鍵詞：煤老板26.7億抄底上海寫字樓,