(邁點(diǎn)空間租賃訊 譚博雅)公寓行業(yè)經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的發(fā)展，其引領(lǐng)的生活方式已逐漸被市場(chǎng)接受。行業(yè)本身也衍生出白領(lǐng)公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、服務(wù)式公寓等多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)與商業(yè)模型。無(wú)論何種商業(yè)模型，運(yùn)營(yíng)都是公寓運(yùn)營(yíng)商得以在市場(chǎng)立足的根本。隨著公寓行業(yè)盈利問(wèn)題的顯現(xiàn)，關(guān)于公寓運(yùn)營(yíng)本質(zhì)的思考日益浮出水面。

依托東呈集團(tuán)的背書(shū)，以及服務(wù)式公寓的獨(dú)特調(diào)性,對(duì)于公寓運(yùn)營(yíng)，鉑頓國(guó)際公寓有著清晰的認(rèn)識(shí)，無(wú)論對(duì)于投資商或消費(fèi)者，鉑頓均交出了一份滿意的答卷。在近期舉辦的2018租賃地產(chǎn)(公寓及辦公)行業(yè)高峰論壇暨2017年度影響力品牌(MBI)頒獎(jiǎng)盛典現(xiàn)場(chǎng)，鉑頓國(guó)際公寓創(chuàng)始人兼CEO郝磊接受了邁點(diǎn)空間租賃記者的獨(dú)家采訪。在他的講述中，我們能夠看到鉑頓如何通過(guò)扎實(shí)的運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)破解盈利難題，同時(shí)為投資商帶來(lái)資產(chǎn)增值回報(bào)。

鉑頓國(guó)際公寓創(chuàng)始人兼CEO郝磊

以運(yùn)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值并滿足多方居住需求

關(guān)于鉑頓的市場(chǎng)定位，郝磊是這樣定義的：“我們給自己的定位有兩個(gè)，一個(gè)是B端一個(gè)是C端?！币贿吺浅钟形飿I(yè)、資金的投資人，一邊是市場(chǎng)的主體消費(fèi)者，鉑頓是這其中的紐帶和銜接者，既要通過(guò)品牌運(yùn)營(yíng)保證物業(yè)增值，又要以高品質(zhì)的產(chǎn)品讓市場(chǎng)與消費(fèi)者滿意，而這或許也是品牌存在的最大意義。

由于定位中高端客群，鉑頓對(duì)于物業(yè)的選擇有一套明確的標(biāo)準(zhǔn)：基本以核心商圈里的綜合體，獨(dú)棟物業(yè)為主。當(dāng)鉑頓接手一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，首先思考的是如何通過(guò)運(yùn)營(yíng)讓物業(yè)產(chǎn)生更大的經(jīng)營(yíng)性收益。“我們必須為資產(chǎn)增值做好運(yùn)營(yíng)，這是我們的價(jià)值。”這是郝磊對(duì)B端客戶的承諾?；谖飿I(yè)選址的獨(dú)到把握，以及針對(duì)高端客群居住需求精準(zhǔn)研發(fā)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，鉑頓國(guó)際公寓受到市場(chǎng)廣泛歡迎，所在物業(yè)也成為當(dāng)?shù)厣倘Φ貥?biāo)性建筑。

郝磊告訴邁點(diǎn)記者，鉑頓國(guó)際公寓開(kāi)業(yè)后經(jīng)過(guò)3個(gè)月的爬坡期，入住率即可達(dá)到80%。憑借青年人喜歡的靈活租期、互利共生的公共區(qū)域，及全天候美食餐飲體驗(yàn)等多業(yè)態(tài)服務(wù)，鉑頓實(shí)現(xiàn)了對(duì)商務(wù)人士、精英白領(lǐng)等客群的有效覆蓋，提高自身入住率的同時(shí)也為所在物業(yè)提供了可觀的客群流量與品質(zhì)提升。

在C端消費(fèi)者層面，鉑頓要做的則是滿足多群體的居住需求。在郝磊看來(lái)，租賃市場(chǎng)是為各行各業(yè)服務(wù)的。除了高端客群，社會(huì)上的青年精英、自由職業(yè)者、小業(yè)主等也有住房租賃需求。為了滿足這一群體，鉑頓推出了生活類長(zhǎng)租新品牌—— “鉑頓公寓青年精英社區(qū)”。生活類公寓雖少了一些高端服務(wù)，但也多了幾分生活氣息，從前期的裝修設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)支持，到后續(xù)日常的水電等生活服務(wù)可滿足租客日常所需，有效匹配有相關(guān)租賃需求的群體。

從開(kāi)發(fā)的角度來(lái)講，鉑頓此舉也可以通過(guò)不同營(yíng)銷渠道、盈利模式、獲客方式將更多的房源一齊管控起來(lái)，為進(jìn)一步獲得優(yōu)質(zhì)資源及規(guī)模擴(kuò)張打下基礎(chǔ)。

盈利才是硬道理

拋開(kāi)公寓市場(chǎng)不同的商業(yè)模式和服務(wù)群體，萬(wàn)變不離其宗的核心便是盈利問(wèn)題。盈利能力是判斷一個(gè)品牌發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)，某種程度上也決定了品牌的市場(chǎng)價(jià)值。不同于行業(yè)內(nèi)其他品牌在盈利問(wèn)題上的妥協(xié)與讓步，鉑頓國(guó)際公寓在這一問(wèn)題上態(tài)度非常堅(jiān)決：一定要盈利!事實(shí)上，鉑頓也確實(shí)做到了盈利，甚至將“盈利”變成品牌獨(dú)有的標(biāo)簽。

作為運(yùn)營(yíng)方，郝磊比較贊成物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的觀點(diǎn)?！百Y產(chǎn)方擁有資產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)方擁有運(yùn)營(yíng)能力，大家的關(guān)系切割的干干凈凈?！焙吕诮忉尩?。 運(yùn)營(yíng)方不需要背負(fù)裝修成本和資金投入，后期的運(yùn)營(yíng)才能輕裝上陣。

支撐鉑頓實(shí)現(xiàn)盈利的核心邏輯則是坪效為王。與酒店相比，由于無(wú)需承擔(dān)前期成本投入，鉑頓可以生活類公寓(較長(zhǎng)租約產(chǎn)品)獲得基本收益來(lái)抵扣物業(yè)租金成本，而服務(wù)式公寓(短中期租約產(chǎn)品)則可為鉑頓帶來(lái)更高的溢價(jià)收入，讓公寓的坪效產(chǎn)生最大化收益。即長(zhǎng)租抵租，短租獲利。

坪效為王的另一個(gè)體現(xiàn)還在于產(chǎn)品設(shè)計(jì)和空間運(yùn)用。在鉑頓，服務(wù)式公寓和生活類公寓分別對(duì)應(yīng)過(guò)客和住客，郝磊將其客群劃分為三大圈層，通過(guò)社群運(yùn)營(yíng)讓人與人、人與空間產(chǎn)生關(guān)聯(lián)與互動(dòng)，并衍生出增值服務(wù)?！傲硗?，鉑頓還將部分空間進(jìn)行招商策展，讓坪效創(chuàng)造收益，或是讓坪效的風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偨o其他品牌?！焙吕谘a(bǔ)充道。

“做對(duì)的事，把事情做對(duì)?！边@是郝磊在采訪中尤其強(qiáng)調(diào)的一句話。作為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方，能否沉下心來(lái)踏實(shí)做運(yùn)營(yíng)將決定其未來(lái)的路能走多遠(yuǎn)。以運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值，鉑頓“長(zhǎng)租抵租，短租獲利”的盈利模式或?qū)檎麄€(gè)行業(yè)帶來(lái)啟示。