“人要是精，成不了龍，也能成‘蟲兒’”

青年作家劉一達(dá)編劇的《人蟲》中，“蟲兒”，指的是在某一個行當(dāng)里做成行家的那些人。在北京，就有著這樣一群“房蟲”。

十幾年間，神秘的“房蟲”部落從無到有，從鼎盛到衰落，從消失到回歸，他們的每一步腳印都與滋生“房蟲”的土壤息息相關(guān)。

京城“房蟲”遷徙記，演活了一部樓市十年興衰史。

記者 陳俊嶺

北京“房蟲”部落，這到底是怎樣一個群體？他們身上有哪些鮮為人知的故事？面對房產(chǎn)調(diào)控和投資迷茫，他們又會作何抉擇？上證報(bào)記者通過長期跟蹤與近距離接觸，試圖為讀者還原神秘的“房蟲”部落。

“夏蟲語冰”

6月烈日炙烤著京城大地，但對于有著十幾年“房蟲”經(jīng)歷的鑫滔而言，卻感覺到前所未有的絲絲冰意。

去年年底，鑫滔花二百多萬從中介那里淘到一套“抵賬房”，當(dāng)時比周邊房價(jià)低20%，本想倒手賺一把，沒想到怎么也找不到買家，眼看著上半年就過去了，現(xiàn)在連打電話咨詢的人都很少，無奈之下，他只好委托中介先租出去。

“依我看，這倒房子的生意越來越?jīng)]法干了?！闭勂稹暗狗孔印边@門生意，鑫滔的心情明顯有些悵然若失。

掐指算算，今年是他入行的第十個年頭，十年間，經(jīng)過他手的房子不下幾十套，也讓他借此累積了“千萬身價(jià)”。

鑫滔至今仍懷念2009年，那一年是“房蟲”倒房的黃金歲月。當(dāng)年政府大幅降低購房交易稅，北京人的購房熱情空間高漲，“房蟲”手里的房子一轉(zhuǎn)手就能賺個十幾萬。那一年，鑫滔們忙得是不亦樂乎，自然也賺得缽滿盆滿。

來自鏈家地產(chǎn)的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，過去近10年的北京房價(jià)呈現(xiàn)明顯的“易漲難跌”特征。在最近6年中，北京房價(jià)累計(jì)上漲了317.5%，其中2009年、2010年漲勢最為迅猛，分別上漲58.5%和40.6%，2012年、2013年繼續(xù)分別上漲33.4%和29.2%，僅在2011年出現(xiàn)14.7%的下跌。

“房蟲”鑫滔通過炒房賺得“千萬身家”的案例只是一個縮影。

此前，央行營業(yè)管理部曾對北京市居民購房狀況做過一項(xiàng)問卷，調(diào)查顯示，北京市居民擁有多套住房擁有率達(dá)到18.3%。盡管并非全是“房蟲”，但都是房價(jià)上漲的受益者。

不過，時過境遷，如今“房蟲”們的好日子似乎已經(jīng)到了盡頭。一方面，房價(jià)暴漲，繼續(xù)大漲的空間有限，另一方面，二手房交易稅大幅提高，這直接扼殺了房蟲們的套利空間，再加上限購限貸，很多人想買房也買不起。

“這兩年，城區(qū)到處是上千萬的房子，我不敢接這種房子，最多也就玩?zhèn)€300萬以內(nèi)的。我專門找那種急需錢的房東，我們吃的就是價(jià)格差，不過這種人現(xiàn)在也不好找了?！宾翁细锌?，市場不好，很多“房蟲”早幾年都撤出去了。

相比鑫滔這一批仍在倒騰房子的“房蟲”，早年曾是北京交響樂團(tuán)首席圓號手的房產(chǎn)投資人張羽沖，幾年前已徹底告別住宅投資市場。

急流勇退

出于對商品房時代的敏感，張羽沖自1999年就開始涉足房地產(chǎn)投資，而其從一個炒房“散戶”躋身為“大戶”的經(jīng)典一戰(zhàn)，則來自“富力城”項(xiàng)目。

不過，幾年后他又從住宅市場撤出，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

“財(cái)富從哪來？那都是靠錢堆起來的，經(jīng)過連續(xù)幾年的上漲，現(xiàn)在就像是個雞肋，已經(jīng)沒太多投資價(jià)值了?！?/p>

在決意退出房地產(chǎn)后，有“中國房產(chǎn)投資界的第一人”張羽沖感慨，最近兩年不會有投資房產(chǎn)的好時機(jī)了。

在張羽沖投資邏輯中，國家通過限購、房產(chǎn)稅等重拳反復(fù)打壓投機(jī)性住房需求，炒房的黃金時代已經(jīng)一去不返了。

“真正的英雄不是誰手里留下的現(xiàn)金流，也不是坐過山車的人，而是能把勝利果實(shí)留下來的人?！彼x擇了急流勇退。

現(xiàn)在來看，盡管張羽沖當(dāng)初拋售的房產(chǎn)仍出現(xiàn)了一波上漲，但他并無遺憾地稱——炒房的黃金時代已經(jīng)一去不返了，且從置產(chǎn)配置的角度是，做事情必須留有余地，不可貿(mào)然把全部身家都押在一個籃子里。

“房蟲”，在老北京人的語系里，那些專門從事二手房買賣，通過低買高賣賺取差價(jià)，無孔不入的房地產(chǎn)投機(jī)人，都可以稱之為“房蟲”。

與“書蟲”、“會蟲”不同的是，“房蟲”略帶貶義，而拍賣場則是他們經(jīng)常出入的場所之一。

據(jù)拍賣業(yè)內(nèi)人士透露，拍賣公司經(jīng)常受法院委托拍賣被執(zhí)行的房產(chǎn)，而一旦流拍，則必須降價(jià)20%擇日重拍，而此時常會有“房蟲”們串通起來，最后以非常低的價(jià)格拍到，再到市場上售出賺取差價(jià)。

逃離京城

“涿州、霸州；三河、香河；固安、文安；永清，武清……”

這是趙春今年上半年京外看房足跡的不完全清單。而在其中，他最看好的就是永清，僅僅幾個月，他就不下五次前往永清考察看房。

在以低買高賣，賺取房子差價(jià)的“房蟲”部落里，趙春并沒有放棄工作，買房的目的投資與自住兼有，與以炒房為職業(yè)的“房蟲”相比，這類“平民型的炒房客”在現(xiàn)實(shí)中更為普遍。

他們一般擁有一套住房，另外一直保持著一套房的投資量，每次會找一套有升值空間的房子，漲一點(diǎn)之后就賣掉，再找下一套能夠升值的房子。通過不斷地“倒手”，趙春的家已經(jīng)從幾年前的五環(huán)外換到二環(huán)內(nèi)，而他鎖定的新目標(biāo)——永清，或是北京周邊最后一塊房價(jià)“洼地”。

自去年下半年以來，永清——這一此前并不被多數(shù)北京人關(guān)注的廊坊小縣城，房價(jià)就開始慢騰騰地走出三四千元的底部平臺，到了今年5月，永清的新盤開盤多在6000元上方。

“京臺高速通車后，驅(qū)車到北京南三環(huán)僅需30分鐘，況且北京的動物園、大紅門服裝城都要搬過來，你說房價(jià)能不漲嗎？”在永清京臺高速出口，一下車，趙春就被當(dāng)?shù)貛准沂殖质蹣菑V告的業(yè)務(wù)員攔住。

據(jù)永清縣一家售樓處經(jīng)理介紹，去年來這里買房的很多都是在北京做服裝生意的，他們最早得到消息，所以下手也早。據(jù)其透露，春節(jié)之后前來看房的北京客戶明顯增多，近期已經(jīng)從年初的5500元上調(diào)至6500元。

事實(shí)上，在北京“房蟲”眼中，被視為房價(jià)“洼地”的并不止永清。在“京津冀”一體化概念的攪動下，保定的房價(jià)也一度出現(xiàn)“跳漲”，甚至整棟樓被來自北京的投資人買下，從媒體視野消失許久的“房蟲”恍若又回來了。

不過，與京外“洼地”一手房不斷推高的房價(jià)相比，當(dāng)?shù)囟址渴袌鰠s時常遭遇“脫不了手”的尷尬。例如，盡管當(dāng)?shù)胤績r(jià)已漲至五六千，但2011年在永清以三千多買的3套房某業(yè)主，最近想以原價(jià)甩賣，卻無人問津。

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士解釋稱，造成二手房成交低迷有幾個原因：一是二手房大多沒有房本，買房需全款；二是前來買房的北京人大多是純投資，投資客更傾向于新房，因?yàn)樾路颗c開發(fā)商打交道比較安全放心。

洼地難覓

在接連走了永清幾個樓盤后，趙春最終決定放棄買房。

他的理由是，一方面是當(dāng)?shù)胤績r(jià)已經(jīng)炒高了，沒有太多上漲的空間，另一方面，他擔(dān)心將來找不到接盤方，房產(chǎn)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)最要命。

更為重要的原因是，目前隨著限購限貸政策的持續(xù)發(fā)酵和自住型商品房加速上市，北京新房二手房近期已開始拐頭向下，根據(jù)歷史規(guī)律，北京房價(jià)下跌，北京周邊的房子也會隨之下跌，甚至跌幅更深。

2011年初，北京開始執(zhí)行限購政策后，北京房價(jià)縮量、價(jià)跌的一年調(diào)整周期。而固安、燕郊等地由于不限購，來自北京投資人的溢出效應(yīng)使得當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)出現(xiàn)一輪上漲，但隨著年底北京房價(jià)加速下跌，北京周邊的房價(jià)開始大幅補(bǔ)跌。

來自安居客的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年9月固安房價(jià)均價(jià)在6489元，11月逆勢上漲至6796元，這一數(shù)字也是固安2011年房價(jià)的最高點(diǎn)，隨后固安房價(jià)開始加速跳水，2012年5月跌至最低點(diǎn)4975元，最大跌幅26.8%。

“北京有多少需求，這里就有多少土地蓋成房子來填平，更何況大量充斥在當(dāng)?shù)刂薪楹托?bào)上的二手房信息?！?/p>

乘坐在永清直達(dá)北京的828公交車上，趙春遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，道路兩邊盡是大片大片可以開發(fā)的土地。

賣房買股

過去十幾年，北京“房蟲”部落從無到有，從鼎盛到衰落，也與滋生“房蟲”的土壤息息相關(guān)。房價(jià)處于低位，交易稅無足輕重時，“房蟲”便有了施展拳腳和騰挪倒手的土壤與空間，而當(dāng)房價(jià)高高在上，高額交易稅又直接關(guān)乎利潤時，“房蟲”們只好忍痛割愛，轉(zhuǎn)而尋找更好的套利土壤。

“二手房差價(jià)的20%上繳，還不包括約5%購房成本(滿五年)和期間的貸款利息，一套房子至少要漲40%賣出才能保本。”

盡管房地產(chǎn)市場依然火爆，職業(yè)炒房人王劍卻略感“高處不勝寒”，決定不再追加在房地產(chǎn)上的投資。

王劍也曾考察了有“首都第二機(jī)場”概念的固安，他最終放棄了?！澳憧串?dāng)?shù)氐亩址啃畔?，大都是轉(zhuǎn)手賣房的，盡管可能還會有幾千元的升值空間，但到時能否出手還不好說，最賺錢的時候一去不復(fù)返了！”

當(dāng)炒房暴利已成昨日追憶，今日“房蟲”又都去哪兒了？據(jù)上證報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除少數(shù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)京外，繼續(xù)尋找未被發(fā)掘的房價(jià)“洼地”外；大多數(shù)正另尋其他賺錢的門路，有的轉(zhuǎn)售為租，有的轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市或商業(yè)地產(chǎn)，甚至投資移民海外。

在過去七、八年中，王劍曾在低位買進(jìn)的多套位于北京三環(huán)內(nèi)的商品房，目前大都升值四五倍，由于踩對了房價(jià)上漲的節(jié)拍，他也從最初的四處舉債躋身為今日的“千萬身家”行列。

目前，王劍手里仍持有三套學(xué)區(qū)房，今年房地產(chǎn)交易市場的低迷，也讓他暫時放棄此時賣房的計(jì)劃，決定先“轉(zhuǎn)售為租”。在他看來，當(dāng)前房價(jià)低迷的根本原因是政府?dāng)Q緊了資金龍頭，只要將來在貸款上“放水”，房價(jià)還能再起來。

與王劍的轉(zhuǎn)售為租不同，更多的手持多套房產(chǎn)“房蟲”已經(jīng)或正在賣出高估值的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)而將資金配置到相對低估的金融產(chǎn)品上。

北京一家管理資產(chǎn)四五十億元的陽光私募負(fù)責(zé)人對記者表示，他們在北京的客戶中有不少是通過炒房賺取第一桶金的，前兩年他們對房價(jià)也不看好，但很少有人動真格賣房的，但現(xiàn)在他們更傾向于“賣房買股”。

感受到炒房資金撤離脈動的，也來自私人銀行部門。在光大銀行私人銀行業(yè)務(wù)分行負(fù)責(zé)人年栗接觸的客戶中，不少是以投資房地產(chǎn)起家的，這些客戶現(xiàn)在已開始考慮些其他方面的資產(chǎn)配置，諸如黃金、藝術(shù)品，甚至海外資產(chǎn)的配置。

“一個行當(dāng)只能干5年，5年后當(dāng)所有人都明白了，你也沒什么干頭了。”憑借多年炒房練就的靈敏商業(yè)嗅覺，職業(yè)炒房人張羽沖已徹底從住宅地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)型至商業(yè)地產(chǎn)投資上來。

在張羽沖看來，一輪牛市不會是每個產(chǎn)業(yè)和行業(yè)一起爆發(fā)，總有一個先啟動、后啟動的次序，而“炒房客”也將漸漸談出歷史視野，取而代之的專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)將逐步替代普通個人投資者。（來源：西昌二手房http://liangshan.98znz.com/）