今年以來，一線城市和二線熱點(diǎn)城市、環(huán)一線城市房價(jià)節(jié)節(jié)走高。繼廈門、蘇州之后，近日杭州、南京、昆山也紛紛重啟限購政策，在房價(jià)上漲壓力之下，預(yù)計(jì)未來重啟限購的城市會(huì)超過十個(gè)。專家認(rèn)為，本輪限購政策力度普遍不如上一輪，作用有限。

二線“四小龍”僅剩合肥未出限購政策

9月28日，緊鄰上海的昆山市發(fā)布加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理實(shí)施意見，非蘇州市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。此次政策也是此前8月蘇州出臺(tái)的限購政策的延續(xù)。

南京市出臺(tái)的限購政策明確，在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。針對不同的購房需求，采取差別化措施，保護(hù)剛需和改善性購房，打擊投機(jī)購房。

加上此前已經(jīng)出臺(tái)限購政策的廈門和蘇州，目前，今年以來房價(jià)上漲最為迅猛的二線四小龍（廈門、蘇州、合肥、南京），僅剩合肥未出臺(tái)限購政策，因此近期合肥限購政策出臺(tái)的呼聲亦隨之高漲。

在南京之前，杭州在9月18日宣布限購后不到10天，再次升級(jí)調(diào)控政策，自9月28日起，杭州同步上調(diào)公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例、暫停購房入戶。根據(jù)公告，二套房公積金貸款和商業(yè)貸款的首付比例將不低于50%。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在杭州和南京之后，未來一些房價(jià)上漲壓力較大的二線熱點(diǎn)城市也將重啟限購。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》分析，從目前限購的既有版本和思路來看，主要遵循四個(gè)思路，一是房價(jià)上漲壓力大的城市先出限購政策，即在全國房價(jià)漲幅位居前十的城市，政策層面最有可能收緊。二是市區(qū)相比郊區(qū)房價(jià)上漲壓力大，會(huì)先收緊。后續(xù)熱點(diǎn)二線城市的核心區(qū)域收緊的可能性會(huì)比較大，而郊區(qū)和郊縣等區(qū)域則不會(huì)收緊，這也體現(xiàn)去庫存因地制宜的原則。

三是新房上漲壓力更大，比二手房的收緊可能性會(huì)更大。四是外地戶籍受政策管制的可能性大于本地戶籍，尤其是部分大城市的炒房中，很多是外來的炒房客。

據(jù)此，后續(xù)有望重啟限購的城市包括合肥、武漢、鄭州、天津、福州、東莞、無錫、石家莊，加上已有的廈門、南京、杭州、蘇州，本輪重啟限購的二線熱點(diǎn)城市及環(huán)一線周邊城市將超過十個(gè)。

例如，鄭州樓市持續(xù)升溫，鄭州市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，8月份該市商品房銷售23471套（間），同比上漲109.65%，銷售均價(jià)突破一萬元。8月該市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲5.6%，位居全國各大城市榜首，鄭州多數(shù)市民已難以承受高房價(jià)之重。

河南省委常委、鄭州市委書記馬懿近日表示，鄭州將加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，優(yōu)化商品房供給結(jié)構(gòu)，穩(wěn)控房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

力度不及上一輪

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉早在2014年二線城市紛紛取消限購政策的時(shí)候，就認(rèn)為一線城市和包括廈門、南京在內(nèi)的十個(gè)左右二線城市不應(yīng)該取消限購，因?yàn)檫@些城市的庫存本來就很小，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足。

這些城市的政策本來應(yīng)該“一直高壓”，而不是去庫存的問題，但當(dāng)時(shí)就是一刀切，把他們限購政策都放開了?！捌鋵?shí)當(dāng)時(shí)就可以預(yù)料到，他們放開后，再加上信貸這么松，這些城市房價(jià)必然會(huì)爆發(fā)的?！睆埓髠フf。

他認(rèn)為，即使是上一輪限購政策執(zhí)行期間，不少城市的房價(jià)都經(jīng)歷了快速上漲。更何況此次這些二線熱點(diǎn)城市重啟限購，力度尚不及上一輪，因此效果將大打折扣。

比如，上一輪的限購政策中，對外地戶籍買房，至少都有繳納一年社保的規(guī)定。但本輪杭州、南京、蘇州對非本市居民購買第一套房，都沒有社保繳納的要求，蘇州非本市居民，還可以購買二套房。而對本地戶籍，多數(shù)城市則未加以嚴(yán)格限制。

張大偉說，很多城市都是在房價(jià)已經(jīng)差不多翻了一倍的情況下才重啟限購政策，時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)晚了，導(dǎo)致調(diào)控力度偏弱的主要原因在于，目前其他行業(yè)整體疲軟，因此宏觀經(jīng)濟(jì)尚需要樓市作為支柱產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控不敢一次到位，因此各地在出臺(tái)政策的時(shí)候都是“擠牙膏、口號(hào)式”調(diào)控。

他表示，這一輪二線城市收緊樓市調(diào)控政策是因?yàn)槭袌鲩_始恐慌，漲幅刷新歷史紀(jì)錄，而出現(xiàn)這一恐慌的主要根源還是這一輪去庫存并未因城施策，在本來庫存就不多的城市執(zhí)行了全面寬松政策，在資金潮影響下，市場出現(xiàn)了局部城市失控的現(xiàn)象。

“但目前的樓市調(diào)控依然沒有抓住本輪房價(jià)暴漲的根源?！睆埓髠フf，現(xiàn)在房價(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致購房者出現(xiàn)了恐慌。“未來要么是降低資金潮，要么是增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，或者降低購房者恐慌，三方面都需要加碼政策?！毙刨J不能只投入到房地產(chǎn)，要有政策約束讓信貸進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，土地供應(yīng)必須充足，才能給市場平穩(wěn)的預(yù)期。

表1 8月份房價(jià)環(huán)比漲幅靠前的城市

表2 長三角五城土地市場情況