“物業(yè)說，最遲今年上半年就可以開始走流程了?！奔易”本┤f豐路老舊住宅小區(qū)的丁寶忠已經(jīng)年過七旬，因為家住頂層，北京美晟房地產(chǎn)為了房頂大面積漏水的問題跑了不知多少趟物業(yè)，直到最近才有了比較明確的答復?！斑@幾年跑了不少地方，但是漏水是小區(qū)8戶人家的共同問題，算是大修，公共維修基金的動用沒想到程序這么復雜?！?/p>

　　丁寶忠的遭遇，可能是全國老舊住宅千百萬戶家庭的一個縮影，更是“黃金十年”過后，房地產(chǎn)市場高速發(fā)展后留下的新問題?！叭齑娴膯?，也正式宣布中國住宅開發(fā)建設(shè)進入重要的發(fā)展轉(zhuǎn)型期?！敝袊ㄔO(shè)科技集團副總裁、中國建筑(601668,股吧)標準設(shè)計研究院（以下簡稱“標準院”）院長孫英對中國建設(shè)報記者表示，“在既有住宅存量巨大且質(zhì)量品質(zhì)問題嚴峻、在我國社會經(jīng)濟已進入轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期及其人口老齡化進程加快的背景下，既有住宅與住區(qū)的更新改造已經(jīng)成為中國城鎮(zhèn)化發(fā)展和住宅建設(shè)的亟待解決的嚴峻課題?！?/p>

　　轉(zhuǎn)型發(fā)展中質(zhì)量效益的棚改新課題

　　我國既有建筑量大且面廣且能耗高，既有建筑節(jié)能改造是指針對建筑中的圍護結(jié)構(gòu)、空調(diào)、采暖、通風、照明、供配電以及熱北京美晟房地產(chǎn)水供應(yīng)等能耗系統(tǒng)進行的節(jié)能綜合改造，多年以來我國政府是以整個社會節(jié)能減排為目標來推動既有建筑改造的。無論是資源與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展要求，還是居民對居住品質(zhì)的迫切要求，既有建筑改造轉(zhuǎn)型發(fā)展勢在必行。“大家都知道中國正在進入老齡社會，雖然還只是一個開始，但暴露出的問題已經(jīng)很多?！比涨埃》亢统青l(xiāng)建設(shè)部總工程師陳宜明在標準院主辦的“首屆既有住宅改造產(chǎn)業(yè)化技術(shù)國際論壇”上如此表示。

　　我國目前有大量的老舊住宅需要進行改造，特別是上世紀六七十年代建造的住宅，由于當時的經(jīng)濟水平和生活水平所限，住宅的功能已經(jīng)滿足不了現(xiàn)代人生活的需要?！盁o論是功能還是品質(zhì)，都需要在原有的基礎(chǔ)上通過改造來提高。另外隨著老齡社會的到來，除了這個滿足現(xiàn)代生活需要的功能以外，又增加了適老性的要求?！标愐嗣髡f，“比如說電梯的問題，比如說室內(nèi)室外無障礙通道的問題，還北京美晟房地產(chǎn)有一些是室外的環(huán)境問題，這個問題不但是住戶提出來，各級政府也看到了，因此在共同研究解決這個問題?！?/p>

　　事實上，我國政府2006年開始了“中國既有建筑節(jié)能改造示范項目”，近10年間實施推動著既有建筑節(jié)能改造的工作，“十一五”期間實際完成的北方既有建筑節(jié)能改造1.82億平方米，“十二五”期間,完成北方采暖地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造4億平方米。當前我國住宅開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展進入了一個非常重要的轉(zhuǎn)型發(fā)展的新時期，而政策層面已經(jīng)開始關(guān)注到既有建筑的相關(guān)問題。

　　2015年12月召開的中央城市工作會議明確提到要“有序推進老舊住宅小區(qū)綜合整治”，而2016年2月《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》則進一步細化要求“大力推進城鎮(zhèn)棚戶北京美晟房地產(chǎn)區(qū)改造，穩(wěn)步實施城中村改造，有序推進老舊住宅小區(qū)綜合整治、危房和非成套住房改造”。

　　對于近年密集出臺的相關(guān)政策和項目實施，標準院總建筑師劉東衛(wèi)坦言，既有住宅的改造和住區(qū)的更新已經(jīng)成為今后很長時期我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展建設(shè)的重大挑戰(zhàn)，尤其是在我國“十三五”階段，中國的住宅建設(shè)以棚戶區(qū)改造為重點，包括既有住區(qū)的改造更新問題是當前面臨的一個特別重大的課題。“既改走向發(fā)展轉(zhuǎn)型，是關(guān)系我國新型城鎮(zhèn)化的全局變革與住宅建設(shè)發(fā)展方式重要著力點，但既有住宅的改造問題，從軟件上、硬件上、方式方法上來看，很多工作還處在剛剛開始的新的階段。”

　　近鄰日本既改產(chǎn)業(yè)化制度與經(jīng)驗可鑒

　　本次在標準院舉辦的論壇上，有一項重要的內(nèi)容，就是日本既有住宅改造產(chǎn)業(yè)化技術(shù)交流。據(jù)了解，目前為止，我國既有建筑改造領(lǐng)域存在裝配率低、改造技術(shù)落后、集成度不高、建筑未到使用年限就拆除等問題，造成資源浪費和環(huán)境污染等不良社會影響。對此，劉東衛(wèi)表示，如何實現(xiàn)我國既改的“又好又快”發(fā)展，從國際經(jīng)驗來看，既有住宅改造產(chǎn)業(yè)化制度及其技術(shù)成為一條有效可行的方向和路徑?，F(xiàn)階段我國所處的住宅階段與日本上世紀70年代結(jié)束的住宅大規(guī)模新建階段十分相似，日本以大力推動既改產(chǎn)業(yè)化及其裝配式技術(shù)發(fā)展為基礎(chǔ)，開展既有住宅建筑與住區(qū)更新改造，為我國提供了可借鑒參考的成功經(jīng)驗。

　　據(jù)到會的JS日本綜合住生活株式會社設(shè)計計劃部成本改善部擔當部長滝川光是介紹，日本對于既有建筑改造的分類有著明確的要求，既有建筑評估鑒定工作地位格外突出。比如哪些需要推倒重建，哪些需要進行不同類型的改造更新，是首先要明確的問題，比如加裝電梯、道路修繕、增設(shè)無障礙設(shè)施、適老化改造，甚至增加商業(yè)設(shè)施等，都需要嚴謹歸類和制定改造計劃。而作為JS的母公司，UR都市機構(gòu)目前承擔了日本約60%的老舊小區(qū)、建筑改造項目，擁有非常豐富的操作經(jīng)驗。

　　上世紀70年代大量的住宅生產(chǎn)建設(shè)結(jié)束后，日本開始從追求住宅建設(shè)數(shù)量到追求居住品質(zhì)，建立一些宜居、居住條件改善的項目，特別是到2000年以后，隨著人們的生活品質(zhì)需求的進一步提高，日本住區(qū)更新改造進入了一個以建設(shè)環(huán)境優(yōu)質(zhì)、景觀優(yōu)雅的住區(qū)的新階段?！皬哪菚r開始，JS公司一塊很大的既有住宅改造業(yè)務(wù)就是翻新改造業(yè)務(wù)，或者說是品質(zhì)提升業(yè)務(wù)，綜合改善老舊社區(qū)和住宅整體品質(zhì)。比如當老舊住宅的廚房、衛(wèi)生間和現(xiàn)在的品質(zhì)與流行款式不一樣的時候，我們就會進行更新改造。”據(jù)JS日本綜合住生活株式會社執(zhí)行役員柳奧茂樹介紹，JS還承擔了住宅維修管理、定期檢查、改修更新、緊急事務(wù)應(yīng)對等職能，他認為從職能上看，更類似于中國從事“物業(yè)管理”的公司。

　　既改制度與技術(shù)體系頂層設(shè)計亟須創(chuàng)建

　　劉東衛(wèi)坦言，盡管此前國內(nèi)對于既有建筑改造的推進力度很大，也圍繞新時期發(fā)展的節(jié)能降耗、抗震等主題為中心實施了很多項目，但總體而言系統(tǒng)性制度頂層設(shè)計與國外發(fā)達國家相比差距不小。在法律和規(guī)范方面，日本已經(jīng)形成完備的制度設(shè)計，最簡單的例子就是要求1964年以前的建筑允許推倒重建，而1965年以后的則只能進行室內(nèi)管線設(shè)備的改造。

　　而給劉東衛(wèi)留下最深刻印象的，還是日本在既改產(chǎn)業(yè)化技術(shù)上的領(lǐng)先優(yōu)勢?！霸诮?0年間多次赴日本既改專項考察學習的過程中了解到，日本的住宅產(chǎn)業(yè)化有一個非常重要的領(lǐng)域就是既有住宅改造產(chǎn)業(yè)化的發(fā)達程度和內(nèi)裝產(chǎn)業(yè)化部品對住宅更新改造的技術(shù)支撐作用，每每看到這些都刺激著我們做技術(shù)的人。”他表示，對于既有住宅的改造，日本已經(jīng)形成住宅小區(qū)更新改造、住宅改修、室內(nèi)改造等一整套多系列的非常先進的理念、技術(shù)體系和工廠化部品。

　　孫英也指出，從國際先進經(jīng)驗來看，既改產(chǎn)業(yè)化模式是今后既有住宅改造的重大方向。從這一角度而言，標準院近年來一直致力于住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的標準設(shè)計、技術(shù)研發(fā)和工程實踐，研發(fā)掌握了包括主體結(jié)構(gòu)、外圍護結(jié)構(gòu)、內(nèi)裝部品、設(shè)備管線的建筑完整體系產(chǎn)業(yè)化技術(shù)，并取得一系列重要工程實踐成果。在此基礎(chǔ)上，標準院將以既有住宅裝配式內(nèi)裝改造技術(shù)為核心，集成標準院建筑設(shè)計、內(nèi)裝設(shè)計、鋼結(jié)構(gòu)、綠色建筑與建筑節(jié)能、減震與隔震、建筑部品應(yīng)用與研發(fā)等多元業(yè)務(wù)，聯(lián)合國內(nèi)外先進企事業(yè)單位并整合先進技術(shù)，進行既有建筑改造成套技術(shù)研發(fā)和示范工程實踐。同時，探索開拓一條適合中國國情、具有中國特色的既有住宅與住區(qū)更新改造的產(chǎn)業(yè)化之路。

　　“中國社會在兩個方面呼喚既有住宅改造技術(shù)：一是百姓對生活品質(zhì)需求的提高與老舊住房設(shè)施配套跟不上之間的矛盾越來越激烈；二是很多城市都在探索解決老年社會面臨的各種問題，而住宅改造就是其中十分重要的方面。”陳宜明也坦言，希望國內(nèi)各企業(yè)、機構(gòu)在既改領(lǐng)域廣泛開展國際交流與合作，共同探討和推動解決中國既有住宅改造的相關(guān)問題，有效應(yīng)對社會需求，以新的發(fā)展理念轉(zhuǎn)變引領(lǐng)既改發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，以新的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變推動既改發(fā)展質(zhì)量效益全面提升。