最近上海房?jī)r(jià)漲得有點(diǎn)猛，在一個(gè)群內(nèi)的討論，似乎道出了上海房?jī)r(jià)暴漲背后的邏輯細(xì)思極恐！

下面將全部討論過(guò)程文字摘取如下，看得讓人驚心動(dòng)魄！?。?br/>

牛牛哥：

? ? ? ?舉個(gè)栗子：假如我有一套房值1000萬(wàn)，我公司資金流緊張。于是我找中介勾結(jié)，拉漲到1500萬(wàn)“賣”給我親戚或鐵桿朋友。首付三成，貸款1050萬(wàn)。于是我手里有了1050萬(wàn)現(xiàn)金。而且房?jī)r(jià)跌多少都與我無(wú)關(guān)了。而原先若按抵押貸款只能貸五成得500萬(wàn)現(xiàn)金，還要被銀行捆綁。

? ? ? ?這個(gè)就是近期上海高價(jià)房猛漲的邏輯。
? ? ? ?高價(jià)大房擁有者大部分有實(shí)業(yè)，而實(shí)業(yè)普遍日子緊，沒(méi)現(xiàn)金流。年初信貸開(kāi)閘，中央又下任務(wù)去房產(chǎn)庫(kù)存。于是銀行和房主、中介三方一拍即合，做高房?jī)r(jià)，國(guó)家去庫(kù)存，房主得現(xiàn)金流，中介揩肥油，銀行家完成指標(biāo)。皆大歡喜。最后房子留給壞賬，是幾年后的事了。

? ? ? ?現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境下，理性的人都不會(huì)再“投資”房地產(chǎn)；而現(xiàn)實(shí)房產(chǎn)火爆的原因就是“套貸”。上海一天350套高價(jià)房成交就是這么來(lái)的。誰(shuí)特么年都沒(méi)過(guò)完就跑上海來(lái)“投資”房產(chǎn)啊？還不是趕上央行放水趕緊搶房貸指標(biāo)。

? ? ??路人甲：

? ? ? ?這個(gè)對(duì)二手房好操作，對(duì)新房不好弄啊，開(kāi)發(fā)商從哪弄那么多親戚朋友人頭買自己的房？

? ? ? ?牛牛哥：

? ? ? ?新物業(yè)一樣操作啊。房主就是開(kāi)發(fā)商嘛。開(kāi)發(fā)商更缺錢。

? ? ? ?好幾年前，上海的新房 主要都包給中介了。人頭的技術(shù)問(wèn)題，由鏈某家解決。

? ? ? ?路人甲：

? ? ? 那么是上海的中介勢(shì)力大了！其他城市要學(xué)習(xí)。

? ? ? ?牛牛哥：

? ? ? ?說(shuō)對(duì)了。上海房產(chǎn)中介就是為虎作倀。原來(lái)中原之類的門面我看到好多都換成鏈某家的了。鏈某家
在上海玩得最厲害。他有大數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)。既作裁判，又作運(yùn)動(dòng)員，還做黃牛。

? ? ? ?路人甲：

? ? ? ?向您學(xué)習(xí)，我的思維落后了。

? ? ? ?牛牛哥：

? ? ? ?以鏈家的體量，從北上廣深數(shù)據(jù)庫(kù)里挖掘一批“肉雞”客戶資料太簡(jiǎn)單了，然后異地互購(gòu)，誰(shuí)都查不清。因?yàn)檎l(shuí)都沒(méi)有他的數(shù)據(jù)全面。

? ? ? ?首付三成還是保守的。鏈某家們完全有技術(shù)水平做到兩成，尤其新房。這樣的話，套貸獲得的資金就更多了！

? ? ? ?若按這個(gè)邏輯，結(jié)果如何？請(qǐng)諸位討論。。。。。。

? ? ??路人乙：

? ? ? ?@牛牛哥 ?請(qǐng)教一下，你的計(jì)算里面貸款人還要拿出450萬(wàn)現(xiàn)金收付，才能貸回來(lái)1050啊，這個(gè)450算上去，他凈拿應(yīng)該是1050450

? ? ??牛牛哥：

? ? ? ?@路人乙? ?450萬(wàn)是左手倒右手，用過(guò)橋資金就可解決，或鏈某家等中介提供。他們不是在玩“房產(chǎn)金融”嘛！銀行是拿出真金白銀1050。若貸八成的話更是1200萬(wàn)。那些高房?jī)r(jià)背后究竟暗藏著怎樣的騙局？

? ? ? ?鏈家真的是高房?jī)r(jià)的推手嗎？

? ? ? ?鏈家這幾天突然就攤上大事了，先是什么有人質(zhì)疑他的獨(dú)家房源代理模式，又有人炮轟他把查封的房子賣給購(gòu)房人，最新消息說(shuō)，住建委已經(jīng)開(kāi)始調(diào)查鏈家，并暫停了涉事門店的網(wǎng)簽資格。

? ? ? ?雖然在大家眼里，這是坑人個(gè)的把戲，但這在鏈家內(nèi)部，被稱為金融創(chuàng)新，鏈家說(shuō)這是為了加強(qiáng)購(gòu)房人的體驗(yàn)感，獨(dú)家房源代理，能夠給房東帶來(lái)更好的交易價(jià)格，也能避免其他中介的騷擾，如果實(shí)在賣不掉，你還有收入。至于賣查封的房子，或者法律糾紛的房子，鏈家通常會(huì)先讓你簽約，然后再告訴你。

? ? ? ?又或者在你交了首付之后，突然發(fā)現(xiàn)過(guò)不了戶，他們可以通過(guò)鏈家金融的資金先把房子問(wèn)題解決了，但費(fèi)用肯定是少不了的，通常為年化 10% 以上，另外，這其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)很大。萬(wàn)一解決不了，首付也交了，購(gòu)房人心里肯定窩火。

? ? ? ?但這些還都是小事，只能說(shuō)林子大了什么鳥(niǎo)都有，鏈家 8 萬(wàn)人的員工隊(duì)伍，難免有幾個(gè)害群之馬。大家都能理解，唯一質(zhì)疑的是鏈家通過(guò)獨(dú)家代理房源的模式，有人說(shuō)這客觀上形成了坐莊效應(yīng)，拉高了房?jī)r(jià)。比如一套房源業(yè)主要賣 450 萬(wàn)元，鏈家獨(dú)家代理會(huì)先給你 20003000 元錢，先行支付，說(shuō)未來(lái) 3 個(gè)月賣不掉，這個(gè)錢就不要了。

? ? ? ?那么他怎么把這個(gè)房子賣掉呢，肯定要在 450 萬(wàn)之上進(jìn)行加價(jià)，制造信息不對(duì)稱來(lái)勸說(shuō)購(gòu)房人。最終以不低于這個(gè)價(jià)格賣出去，有的經(jīng)紀(jì)人還會(huì)跟客戶約定，如果高于什么價(jià)位賣掉，還要多拿傭金點(diǎn)位。而一旦簽了獨(dú)家之后，便沒(méi)有經(jīng)紀(jì)人競(jìng)爭(zhēng)賣房，從而形成了市場(chǎng)的短期壟斷。當(dāng)大量房源都被鏈家拿到之后，自然鏈家也就被千夫所指。

? ? ? ?不過(guò)在這里要說(shuō)的，這也就是碰巧了。房?jī)r(jià)在一線城市上漲，所以上漲是原因而并非鏈家獨(dú)家房源代理的結(jié)果。如果真的房子賣不動(dòng)，鏈家也不會(huì)傻到主動(dòng)跑去交錢，然后獨(dú)家代理的。鏈家之所以這么做，還是看準(zhǔn)了，全國(guó)資金回流一線城市，短期內(nèi)仍然是一個(gè)賣房市場(chǎng)，所以房源成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。如果相反，到了二三線城市，房地產(chǎn)進(jìn)入買方市場(chǎng)，到處都是房源，鏈家才不會(huì)主動(dòng)賠錢呢。另外，購(gòu)房人也不是傻子，這個(gè)地方的房源多不多，還有沒(méi)有替代品可選擇，這都是市場(chǎng)決定的，如果鏈家標(biāo)價(jià)明顯高于市場(chǎng)行情，其他中介肯定會(huì)一擁而上。所以，以獨(dú)家代理的模式判斷鏈家推高房?jī)r(jià)，顯然不靠譜。

? ? ? ?那么鏈家無(wú)罪嗎？顯然也不是，鏈家的罪其實(shí)恰恰就在金融上面，鏈家金融創(chuàng)新開(kāi)發(fā)了很多的產(chǎn)品，什么裝修貸、首付貸、還有連環(huán)貸就是當(dāng)你換房的，他先給你錢，讓你先簽約，然后后面再賣房子，他在賣房買房這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上，提供資金杠桿支持，并收取高息服務(wù)費(fèi)，他拿產(chǎn)業(yè)鏈上的房子作為抵押品，所以一般情況下，在不出現(xiàn)房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的情況下，風(fēng)險(xiǎn)可控。而這其實(shí)才是問(wèn)題的關(guān)鍵，還記得去年上半年的股市吧，為什么一下漲的越來(lái)越快了，是經(jīng)濟(jì)好了嗎？不是，是真的改革了嗎？也不是，而是大家都嗅到了金融的味道，紛紛沖進(jìn)市場(chǎng)展開(kāi)配資，相當(dāng)于給股市加了數(shù)倍的杠桿，于是牛徹底瘋了。而瘋牛病的歸宿就是很快被殺掉。所以到了 6 月份牛市戛然而止，凡是參與配資杠桿的投資者，損失巨大。

? ? ? ?鏈家的這種金融做法，類似于去年股市的配資，他的金融服務(wù)，相當(dāng)于給了本就火熱的一線樓市房地產(chǎn)，加了杠桿。比如買一套 450 萬(wàn)的房子，原來(lái)我需要首付 135 萬(wàn)，加上各種稅費(fèi)，怎么也要準(zhǔn)備 160180 萬(wàn)元，才能買房，如果算上裝修成本，可能至少要準(zhǔn)備 200 萬(wàn)才有底氣去買。現(xiàn)在鏈家的服務(wù)，讓首付再次降低，甚至你只要準(zhǔn)備 100 萬(wàn)就行了。剩下的鏈家給你墊上，交易費(fèi)用貸款，裝修也貸款，總之投資者相當(dāng)于從 23 倍杠桿，一下放大到了 56 倍杠桿，這可不是鬧著玩的。一旦資金杠桿被放大，一旦發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)造成巨大的金融危機(jī)。比如說(shuō)當(dāng)年美國(guó)，0 首付政策讓大家在危機(jī)到來(lái)的時(shí)候，很多人都選擇了斷供，而我們算來(lái)算去覺(jué)得，如果首付比例在 3 成，加上各種亂七八糟的首次置業(yè)成本，房?jī)r(jià)跌 5 成，購(gòu)房人也不會(huì)斷供，但如果第三方出來(lái)在這個(gè)杠桿上再加一倍，那么房?jī)r(jià)下跌的安全閥一下從 5 成，減到了 2 成。也就是說(shuō)，如果一線城市跌 2 成，這些使用鏈家金融服務(wù)的人，可能很快就會(huì)斷供。

? ? ? ?當(dāng)然，鏈家絕不是一個(gè)人在做這種場(chǎng)外配資，房地產(chǎn)之所以到今天在一些城市還能瘋漲，完全是因?yàn)槊耖g金融在作死，什么資產(chǎn)證券化，把開(kāi)發(fā)商的房子整樓接走，賣給理財(cái)客戶，然后開(kāi)發(fā)商承諾回購(gòu)。又或者在銀行貸款的杠桿上再加杠桿。甚至昨天深圳出現(xiàn)了眾籌炒房，這些都是場(chǎng)外配資的種種表現(xiàn)形式，大家都在通過(guò)各種途徑給火熱的樓市火上澆油。結(jié)果可想而知。

? ? ? ?所以理財(cái)?shù)倪@些公司，所謂的房地產(chǎn)證券化，這些為房地產(chǎn)提供金融配資服務(wù)的公司，他們才是推高房?jī)r(jià)的幕后推手。

? ? ? ?杠桿的原理大家都知道，距離和力是一組相對(duì)變量，省力就費(fèi)距離，省距離就費(fèi)力。這就是房地產(chǎn)也好股市也罷的核心道理，當(dāng)你給市場(chǎng)加杠桿的時(shí)候，就像渦輪增壓一樣，會(huì)加速市場(chǎng)的行情。

? ? ? ?股市上漲就加速上漲，從慢牛變瘋牛，而股市下跌也會(huì)加速下跌，樓市也一樣，如果按照正常的資金回撤一線城市，這個(gè)地方房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)可能還會(huì)維持一段時(shí)間。

? ? ? ?但如果大量杠桿資金沖進(jìn)市場(chǎng)，讓樓市的牛市上演最后的瘋狂，那么恐怕會(huì)縮短距離暴跌或者崩盤的時(shí)間，都說(shuō)不作就不會(huì)死，大致就是這個(gè)意思。

? ? ? ?所以說(shuō)回到鏈家，鏈家并非通過(guò)獨(dú)家房源來(lái)壟斷或者推高房?jī)r(jià)，他們真正的問(wèn)題是通過(guò)金融杠桿的手段，讓樓市的趨勢(shì)加速了，同時(shí)也縮短了樓市趨勢(shì)拐點(diǎn)的時(shí)間。

? ? ? ?鑫琦資產(chǎn)揭穿了高房?jī)r(jià)騙局

? ? ? ?鑫琦資產(chǎn)本來(lái)是家名不見(jiàn)經(jīng)傳的公司，只是因?yàn)楹桶缘揽偛没拾攺堣F林聯(lián)系到了一起，才引起了大家的關(guān)注。就在今天他們發(fā)布董事長(zhǎng)致客戶公開(kāi)信，承認(rèn)了兌付危機(jī)，根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，說(shuō)鑫琦資產(chǎn)在上海涉案金額 19 億，牽扯 2000 位投資人。

? ? ? ?要說(shuō)鑫琦資產(chǎn)跟 e 租寶還不一樣，e 租寶是純騙，而鑫琦資產(chǎn)還是想投機(jī)一把的。這家公司主要是把房地產(chǎn)項(xiàng)目收益權(quán)打包成理財(cái)產(chǎn)品出售給投資者，也就是拿了投資者的錢后，把這筆錢給了鄭州、秦皇島和海南的開(kāi)發(fā)商，以公司的名義，把開(kāi)發(fā)商的房子買下來(lái)，當(dāng)然他也不傻，條件有兩個(gè)，一個(gè)是買房的價(jià)格要低，據(jù)說(shuō)曾經(jīng)半價(jià)左右拿到房子，第二是開(kāi)發(fā)商承諾一年以后回購(gòu)，然后作為回報(bào)，給這家勇于過(guò)來(lái)接盤的公司 20% 以上的回報(bào)。鑫琦資產(chǎn)就用這個(gè)回報(bào)，拿出 13% 左右，返還給客戶。這樣一個(gè)鏈條就十分清晰了，開(kāi)發(fā)商先把房子賣押給了鑫琦資產(chǎn)，然后拿到購(gòu)房款，維持資金鏈條不斷，投資者拿到了每年 13% 的利息收入，而鑫琦資產(chǎn)差不多也能空手套個(gè) 10% 左右的價(jià)差，當(dāng)然為了保險(xiǎn)，鑫琦資產(chǎn)把房子攥到了自己手里，看起來(lái)這一切很完美，但卻有一個(gè)致命傷，這一切的一切，都有一個(gè)假設(shè)的前提，那就是房?jī)r(jià)必須繼續(xù)上漲。而且永遠(yuǎn)上漲。

? ? ? ?現(xiàn)在壞菜了，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢回購(gòu)了，所以整個(gè)鏈條也就都不轉(zhuǎn)了，投資者的錢無(wú)法兌付，鑫琦資產(chǎn)靈機(jī)一動(dòng)，我們不是還有房子嘛！跟投資者講，拿房子抵債，投資者也不傻，當(dāng)然是不同意、不同意、不同意，重要的事必須說(shuō)三遍，投資者正在逼著鑫琦資產(chǎn)趕緊賣你抵押來(lái)的房子，然后還錢。這就有點(diǎn)一廂情愿了，如果房子要是好賣，開(kāi)發(fā)商能不還錢嗎？顯然是這些房子，即使折價(jià)也賣不出去了。

（看看中國(guó)的房?jī)r(jià)有多坑爹?。?br/>
? ? ? ?我們今天不是要說(shuō)這家公司多不靠譜，也不說(shuō)皇阿瑪是不是不負(fù)責(zé)任，我們也不討論究竟是不是非法集資，這個(gè)案件其實(shí)會(huì)令開(kāi)發(fā)商很緊張，因?yàn)樗麄円恢蓖娴囊惶装褢虼土恕＿@下你應(yīng)該知道開(kāi)發(fā)商的手法了，知道為什么新開(kāi)盤的房子總是瞬間秒沒(méi)，總有傻 X 大款們，拿著上千萬(wàn)現(xiàn)金在那排隊(duì)買房，又為什么你覺(jué)得累吐血都買不起的房子，總是漲起來(lái)沒(méi)完沒(méi)了。其實(shí)這一切都是障眼法。開(kāi)發(fā)商把房子蓋好后，甚至沒(méi)有蓋好的時(shí)候，就已經(jīng)在準(zhǔn)備銷售了，他們很清楚房子其實(shí)根本賣不掉，

? ? ? ?所以就會(huì)準(zhǔn)備很多身份證，然后通過(guò)這種理財(cái)機(jī)構(gòu)，通過(guò)類似非法集資的手段，把房子變成證券化的資產(chǎn)，然后說(shuō)是賣出去，其實(shí)就是抵押出去，回收現(xiàn)金流。用于后面的開(kāi)發(fā)工作。一個(gè)新樓盤大部分的房子，就被這么處理掉了，當(dāng)然也不排除這中間有個(gè)別的真實(shí)買家（傻子）過(guò)來(lái)詢價(jià)，他就會(huì)制造一個(gè)非常緊俏的局面，催著你趕緊簽單，讓你感覺(jué)買到了他的房子，就跟撿著一個(gè)大寶貝似的，那幸福的酸爽，簡(jiǎn)直無(wú)與倫比。

（房子根本賣不掉）

? ? ? ?那有人問(wèn)了，第二年開(kāi)發(fā)商不是要回購(gòu)嗎？

? ? ? ?他拿什么回歸？這很難嗎？他把這些房子倒一遍，然后再以抵押的形勢(shì)賣出去，拿新借來(lái)的錢，就能回購(gòu)了。相當(dāng)于把 A 公司手上的房子回購(gòu)回來(lái)，加價(jià) 20% 賣給了 B 公司，然后宣布，由于房子銷售緊俏，所以今年房?jī)r(jià)上調(diào) 20%，在倒賣的過(guò)程中，也可能又碰到真是買家（第二輪傻子）過(guò)來(lái)詢價(jià)，他還是會(huì)很不情愿的賣給你。就這樣倒著倒著，在經(jīng)過(guò)多輪倒貸抵押之后，遇到的傻子也越來(lái)越多，一個(gè)新盤的房子價(jià)格就越來(lái)越高，真實(shí)的銷售也越來(lái)越多。慢慢的他就把房子都賣完了，然后不但把錢都還上。自己還能大賺一筆。

? ? ? ?直到現(xiàn)在，雖然傻子還有，但傻子已經(jīng)真心買不起了，真實(shí)購(gòu)買力跟房?jī)r(jià)的差距已經(jīng)越來(lái)越大，于是開(kāi)發(fā)商慌了，要知道倒賣一次，就有大概 20% 的成本，如果在倒賣的過(guò)程中，很少有傻子過(guò)來(lái)接盤了，那么開(kāi)發(fā)商也就徹底陷入了龐氏騙局，直到后面沒(méi)人再相信他為止，我判斷鑫琦資產(chǎn)這個(gè)案子，很可能就是開(kāi)發(fā)商由于資產(chǎn)負(fù)債太高，完全借不到新的錢了，于是之前的回購(gòu)承諾也就變成了一紙空文。再然后這個(gè)雷就炸了！鑫琦資產(chǎn)絕不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗，估計(jì)這樣參與開(kāi)發(fā)商倒貸的資產(chǎn)公司應(yīng)該不止數(shù)百家，當(dāng)一個(gè)雷炸響之后，這幫人也會(huì)驚到，所以開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在應(yīng)該非常擔(dān)心，這種資產(chǎn)證券化的游戲是否還玩的下去。

（去年已經(jīng)把二三線城市全部干掉了，一線城市正在逐漸失去基層購(gòu)買力）

? ? ? ?現(xiàn)在局勢(shì)很明了了，接下來(lái)就是這些房子怎么變現(xiàn)？打 8 折？7 折甚至對(duì)折能賣出去嗎？所以，當(dāng)這個(gè)把戲被揭穿之后，你也許會(huì)發(fā)現(xiàn)，市面上的房?jī)r(jià)快速下跌，這些資產(chǎn)公司可不管開(kāi)發(fā)商那一套，為了活命。他們會(huì)拼命甩房，而房?jī)r(jià)越是快速下跌，投資者越是恐慌，更不敢接盤，本身在這種二三線城市，大部分人也不缺房住。所以這就是另一個(gè)死局。越跌成交量越低，越跌越無(wú)法變現(xiàn)。這種情緒會(huì)傳遞到北上深！更何況你怎么知道，因?yàn)槔霞业姆孔淤u不出去，北上深根本就湊不齊首付。（來(lái)源：今朝上海）