進(jìn)入6月以來，地產(chǎn)爸爸們的新聞不斷：碧桂園在2019年15月拿地面積和拿地金額都獨(dú)占鰲頭；世茂并購頻頻，大動作不斷；地產(chǎn)二代接班潮來臨，他們的逐步崛起，正在為傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)注入新鮮血液……作為和地產(chǎn)緊密相關(guān)的酒店產(chǎn)業(yè)，也許重構(gòu)新版圖的時代已經(jīng)到來！

Chapter 1

碧桂園658億元“地王”的幕后布局

根據(jù)中指研究院近期數(shù)據(jù)分析，2019年15月，從拿地面積來看，碧桂園、綠地、新城拿地面積位列前三。2019年15月，碧桂園拿地力度持續(xù)加碼，以1980萬平方米占據(jù)榜單首位;綠地和新城分別以1563和1106萬平方米拿地總面積登上面積榜第二、三位。2019年15月，TOP10房企拿地總面積10088萬平方米，占TOP 100房企拿地面積的42.0%，拿地規(guī)模持續(xù)加強(qiáng)。

而從拿地金額來看，碧桂園、融創(chuàng)、新城占據(jù)榜單前三位。碧桂園5月拿地發(fā)力，15月累計拿地658億元，占據(jù)拿地榜榜首; TOP10企業(yè)15月拿地總額4148億元，占TOP100企業(yè)的35.8%，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不減，行業(yè)集中度明顯。

這一現(xiàn)象充分說明，土拍市場持續(xù)回暖，5月部分房企高溢價補(bǔ)充土地。土地市場自2019年3月后，逐漸回暖。5月房企拿地積極性持續(xù)加強(qiáng)，部分房企補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈，高溢價補(bǔ)充土儲。5月，龍湖、綠地、等企業(yè)拿地環(huán)比增長均超100%。以碧桂園為例，15日，碧桂園經(jīng)過453輪競拍以14.5億元獲得揚(yáng)州一商住用地，溢價率103.06%。

5個月花了658億元，碧桂園成了另一種意義上的“地王”。除了建房子，碧桂園拿這么多地未來將用來干什么？一直是輿論關(guān)注的焦點(diǎn)，也值得行業(yè)思考。

在今年年初的碧桂園 2019 年度會議上，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國強(qiáng)說，未來，碧桂園的三個重點(diǎn)是：地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、機(jī)器人。

一切都在布局中。地產(chǎn)依然是碧桂園的核心業(yè)務(wù)，只是相對于傳統(tǒng)地產(chǎn)的商業(yè)模式，碧桂園正在逐步變化，特別在文旅地產(chǎn)版塊，今年以來更是動作不斷。規(guī)模發(fā)展到一定階段，跨界轉(zhuǎn)型尋求新增長點(diǎn)成為房企的必經(jīng)之路。消費(fèi)升級下，文旅融合已成大勢所趨，越來越多的房企布局文旅產(chǎn)業(yè)，搶占各線城市的稀缺資源。早在去年8月，碧桂園就將旗下購物中心、社區(qū)商業(yè)等6大業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，成立文商旅集團(tuán)。今年以來，碧桂園文商旅集團(tuán)更是設(shè)立了東部、南部、西部、北部、中部及廣州6個區(qū)域。

碧桂園文商旅融合的模式實(shí)際上就是文旅地產(chǎn)，目前大的文旅項目都有商業(yè)的，酒店是文旅項目的一個重要版塊，這種模式是未來發(fā)展的大方向。這方面的代表作之一碧桂園·鳳凰城，布局貴州省貴陽東面，占地約9750余畝，總建筑面積超千萬方，是碧桂園27年匠心打造而成的集度假、休閑、娛樂、康養(yǎng)、教育、生活為一體的文旅度假綜合大城。其中，約14萬方酒店的體量規(guī)劃，包含多所五星級度假酒店、商務(wù)酒店及特色的精品民宿等精致居住場所。

Chapter 2

世茂成“并購?fù)酢钡恼鎸?shí)意圖

有的靠拿地布局未來商業(yè)，有的則靠并購來開展自己新的商業(yè)版圖，世茂是一個典型的代表。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道統(tǒng)計，6月5日晚間，廣州粵泰集團(tuán)公告，將旗下淮南公園天鵝灣項目80%股權(quán)和淮南洞山天鵝灣項目20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予世茂房地產(chǎn)，總交易對價約8.4億元。

這已是今年3月份以來世茂的第8次并購。在不到三個月的時間里，世茂已先后完成對包括泰禾、明發(fā)、萬通、粵泰11個項目的收購，累計斥資約126.8億元。其中對泰禾集團(tuán)項目的收購就達(dá)7個，交易對價約為77億。

去年銷售超1700億以及充裕的現(xiàn)金，是世茂發(fā)力并購的底氣。在今年3月27日的業(yè)績會上，世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇曾明確表示，會繼續(xù)加大并購力度；2019年銷售目標(biāo)2100億元，有望重回國內(nèi)房企前十。（注：2018年排在第11位）

一系列并購背后的真實(shí)意圖是什么？許世壇認(rèn)為，目前是房企并購的好時機(jī)，在償債高峰期諸多企業(yè)面臨較大的償債壓力，而世茂的優(yōu)勢在于較低的融資成本和充裕的現(xiàn)金。

數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)的凈負(fù)債率連續(xù)7年保持60%以下的水平；同時，融資成本也保持在業(yè)內(nèi)的低水平，2018年融資成本為5.8%，連續(xù)4年保持在6.00%以下。2018年，世茂實(shí)現(xiàn)回款額1374億元，同比大漲70.4%，回款率為78%，也為今年大量的收并購提供了充裕的資金。

值得注意的是，收并購的背后，酒店是世茂發(fā)展的一個重要分支。數(shù)據(jù)顯示，過去兩年，世茂在深圳、上海等地自持了不少酒店、高樓資產(chǎn)；2018年內(nèi)，世茂有46億收入來自酒店經(jīng)營、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理及其他業(yè)務(wù)，同比增長26.9%。世茂對持有物業(yè)的收入增長期許是連續(xù)三年要達(dá)到40%。在近兩年的業(yè)績會中，許榮茂和許世壇也都提到，對酒店等平臺進(jìn)行分拆上市的計劃。

去年的11月20日，上海佘山世茂洲際酒店正式開業(yè)，迅速成為朋友圈、小紅書、抖音等各大社交軟件平臺上的網(wǎng)紅酒店。這座下探到地表以下88米，依附深坑崖壁而建的“深坑”酒店，是目前世界上海拔最低的酒店，當(dāng)然也是最高端大氣上檔次的酒店之一。

有意思的是，作為國內(nèi)高端酒店代表之一，世茂酒店融合了現(xiàn)代與傳統(tǒng)、奢華與典雅的新中式風(fēng)范，幾乎每一家世茂酒店，都成了城市地標(biāo)，說它是“跨界酒店中玩得最好的房企“，一點(diǎn)也不為過。”

世茂在與很多國際酒店管理公司合作之外，一直在不斷地發(fā)展自己的品牌酒店。2017年，世茂集團(tuán)與喜達(dá)屋資本集團(tuán)合資成立了全新酒店公司——世茂喜達(dá)酒店管理公司，布局中國酒店中高端市場。截止目前，世茂喜達(dá)旗下運(yùn)營及籌開中的酒店共有59家，其中9家已經(jīng)正式投入運(yùn)營。以一二線城市及新興經(jīng)濟(jì)、旅游目的地城市為布局重點(diǎn)。除了聚集國內(nèi)市場，世茂喜達(dá)也將觸角延伸至東南亞市場。

所以，世茂的并購動作對酒店業(yè)務(wù)的發(fā)展也將“水大魚大”，未來幾年應(yīng)該更值得期待。

Chapter 3

外來房企決戰(zhàn)大灣區(qū)的激烈博弈

除了以上兩家明星房企的典型性商業(yè)事件，今年一二季度以來，有一個地方成為房企角逐的熱土——大灣區(qū)。

粵港澳大灣區(qū)正迎來一批新玩家。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報報道，從2016年至今，世茂、首創(chuàng)、泰禾、陽光城、金茂、金科、禹州、龍湖、融創(chuàng)、福晟、遠(yuǎn)洋、新城、旭輝、綠城中國等超過10家外來房企爭相涌入粵港澳大區(qū)的“戰(zhàn)場”。在大部分外來房企的全盤戰(zhàn)略中，粵港澳大灣區(qū)未來可期許的規(guī)模占比幾乎都介于20%30%。相比于京津冀、長三角等城市群，除卻區(qū)域本身所具備的規(guī)劃利好之外，粵港澳大灣區(qū)的市場空間、準(zhǔn)入多元化，都是這些房企青睞角逐的緣由。

眾多房企的積極介入，對酒店業(yè)發(fā)展無疑是一個巨大推動?！盎浉郯拇鬄硡^(qū)”概念于2016年提出，從數(shù)據(jù)來看，20172018年廣州、深圳及臨近的城市仍有較多的酒店簽約量，酒店投資呈上升趨勢。新簽約酒店主要集中在中高檔，尤其是高檔酒店，可見，該地客戶群體有很強(qiáng)的消費(fèi)能力。

根據(jù)浩華數(shù)據(jù)，截至2017年，粵港澳大灣區(qū)現(xiàn)有酒店數(shù)量中廣州和深圳排在前兩位，緊隨其后的惠州、佛山、珠海、東莞都是與四個中心城市相鄰的城市，它們與鄰近的中心城市之間有一定的組團(tuán)效應(yīng)，例如珠海與澳門，深圳與東莞等。香港和澳門由于土地面積較小，人口總量少，酒店供應(yīng)數(shù)量少。

因此，大灣區(qū)依然是酒店投資布局的良地，大型地產(chǎn)開發(fā)商和國際一線大牌們擠破頭涌向大灣區(qū)。2017年與2018年，廣州、深圳及臨近的城市(珠海、佛山和惠州)都具有較多的酒店簽約數(shù)量。新簽約酒店的檔次主要集中在中檔和中高檔型，占比達(dá)到55%;高檔酒店占比約為40%；其余5%的酒店為經(jīng)濟(jì)型酒店。

而據(jù)不完全統(tǒng)計，未來新酒店的布局，60%的背后有地產(chǎn)商的影子。

Chapter 4

/

地產(chǎn)二代全面接班的酒店猜想

一個值得關(guān)注的現(xiàn)象。這兩年，大多數(shù)中國地產(chǎn)界老一代人物大多已步入退休之年，盡管商界精英往往“超長服役”，但為了企業(yè)與家族的傳承，中國地產(chǎn)二代們都在有意或無意的安排下走入了公眾的視野。

今年5月28日，91歲高齡的香港首富李兆基正式宣布退休，他的兩個兒子——56歲的李家杰和48歲的李家誠，也于同日正式接棒。近年來，孫喆一（融創(chuàng)）、陳昱含（中南）、陳弘倪（祥生）、曾俊凱（弘陽）等一批年輕的85后甚至90后地產(chǎn)二代開始逐步走到臺前，在房企擔(dān)當(dāng)要職，開啟了接班之路。當(dāng)然，這里面也包括正式接班不久就干得風(fēng)生水起的碧桂園的楊惠妍和世茂的許世壇。

世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇

與出生草莽的父輩相比，這批年輕的地產(chǎn)二代出生環(huán)境優(yōu)渥，接受過良好的教育，多數(shù)有留學(xué)經(jīng)歷。他們的逐步崛起，也勢必為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)注入新鮮的血液。有趣的是，這些地產(chǎn)二代特別擅長站在風(fēng)口，比如都非常重視文旅地產(chǎn)的布局。文旅地產(chǎn)的業(yè)態(tài)往往十分豐富，大多包含住宅、酒店、商鋪、游樂、公共，甚至農(nóng)業(yè)等性質(zhì)，對開發(fā)運(yùn)營的要求很高，而這些似乎難不倒剛剛“主政”的地產(chǎn)二代們。

舉個融創(chuàng)大公子孫喆一的例子。孫喆一，出生于1990年1月，是融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌的長子，2019年初，融創(chuàng)完成了以“地產(chǎn)+”為前提的四大戰(zhàn)略板塊全新布局，包括融創(chuàng)地產(chǎn)、融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅和融創(chuàng)文化，孫喆一任融創(chuàng)文化總裁。雖然文化和文旅版塊還是相對獨(dú)立，但正如孫宏斌期望的那樣：“我們現(xiàn)在的文化集團(tuán)和文旅集團(tuán)結(jié)合起來就是中國的迪士尼模式?！薄獙O喆一正承擔(dān)著孫宏斌期望構(gòu)建“東方好萊塢”及融創(chuàng)文化成為“中國版迪士尼”的重任。

融創(chuàng)文化總裁 孫喆一

單單融創(chuàng)文旅在全國已經(jīng)布局了10座文旅城，4個文旅度假區(qū)和9個文旅小鎮(zhèn)，其中涵蓋39個樂園、24個商業(yè)和70家星級酒店。

——所有這些，似乎都離不開孫喆一這些地產(chǎn)二代們努力的影子，而所有這些地產(chǎn)商的風(fēng)云變遷，或?qū)⒖赡苤貥?gòu)中國酒店業(yè)的新版圖。未來已來。