2019新年伊始，資本市場(chǎng)趨勢(shì)陡然變化。

　　房地產(chǎn)投資一直以來受到國(guó)人偏愛，但在過去3年里房地產(chǎn)經(jīng)歷了調(diào)控，價(jià)跌，量縮的過山車行情。市場(chǎng)動(dòng)蕩之下，熱衷于投資房地產(chǎn)的高凈值人群也陷入困惑。投資買房不行了，直接買地產(chǎn)股票風(fēng)險(xiǎn)大，房地產(chǎn)以外的其他理財(cái)品類又頻頻暴雷。

　　迷霧之中，攻守兼?zhèn)洌┰街芷诘姆康禺a(chǎn)基金成為了很好的替代品。這個(gè)對(duì)一些人來說比較陌生的新事物，正在改變著中國(guó)房地產(chǎn)格局，成為未來法人投資者和高凈值人群分享地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)紅利的最佳方式。2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，新的一年投資者有望通過房地產(chǎn)基金獲取穩(wěn)穩(wěn)的回報(bào)。

　　1月4日上周五，克強(qiáng)總理接連考察中國(guó)銀行、工商銀行和建設(shè)銀行，并在銀保監(jiān)會(huì)主持召開座談會(huì)。

　　總理強(qiáng)調(diào)，要加大宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)的力度，進(jìn)一步采取減稅清費(fèi)降成本等措施，運(yùn)用好全面降準(zhǔn)、定向降準(zhǔn)工具，支持民營(yíng)企業(yè)和小微企業(yè)融資。我們上周還因此發(fā)過一篇文章分析指出，全面降準(zhǔn)概率極高，疊加2018年4次降準(zhǔn)動(dòng)作，對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)刺激作用加大，促使2019年全年貨幣政策處于寬松的狀態(tài)。

　　果然不出我們的推測(cè)，1月4日傍晚，央行宣布：下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，其中2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次降準(zhǔn)將釋放資金約1.5萬億元，再考慮之前的MLF，凈釋放長(zhǎng)期資金約8000億元。

　　消息一出，房地產(chǎn)行業(yè)炸鍋，業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為全面降準(zhǔn)將利好樓市。就在2018年末，房地產(chǎn)市場(chǎng)就接連傳出好消息。

　　12月18日，山東菏澤取消限售，成為打響地產(chǎn)調(diào)控松綁第一槍的“網(wǎng)紅”城市，緊接著珠海非戶籍人才購房政策放寬、廣州的商服新政、深圳四大行下調(diào)房貸利率等陸續(xù)跟進(jìn)，讓許多人對(duì)樓市看法發(fā)生了改變，從觀望的態(tài)度到樓市最壞時(shí)候已經(jīng)過去，現(xiàn)在要不要買的轉(zhuǎn)變。不到一周后，住建部給出了答案，提出“2019年要以穩(wěn)低價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)”。給2019年樓市定了大基調(diào)，“因城施策、分類指導(dǎo)”給市場(chǎng)很大的想象空間。

　　官方態(tài)度很明確，一個(gè)字——“穩(wěn)”。

　　寶誠(chéng)金控商學(xué)院首席培訓(xùn)官蔡宇分析指出，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)六穩(wěn)，中國(guó)樓市落實(shí)三穩(wěn)，樓市與經(jīng)濟(jì)目標(biāo)一脈相承，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)主體由房地產(chǎn)市場(chǎng)組成，資本市場(chǎng)信用派生主要來源于房地產(chǎn)市場(chǎng)，2008年在全球金融風(fēng)暴的時(shí)候，中國(guó)還能推出四萬億的刺激政策，主要?dú)w功于中國(guó)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)，樓市就必須穩(wěn)!”數(shù)據(jù)顯示，過去十年房地產(chǎn)在我國(guó)GDP中的比重一路攀升。即使在調(diào)控政策最嚴(yán)厲的三年里，房地產(chǎn)增加值占GDP比重也從2014年的不到6%增加到了2017年6.51%。

　　數(shù)據(jù)來源：WIND

　　在調(diào)控升級(jí)的2018年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況也并不悲觀。前11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置面積、商品房銷售面積、商品房銷售額同比分別增長(zhǎng)9.7%、14.3%、1.4%、12.1%，全年指標(biāo)大概率超過去年，原因主要在于PSL棚改的刺激。

　　數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　從以上數(shù)據(jù)可以，房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位不言而喻，此次住建部以穩(wěn)為目標(biāo)的政策表態(tài)，將繼續(xù)促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)快速健康發(fā)展。

　　地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間廣闊 長(zhǎng)遠(yuǎn)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍有巨大發(fā)展空間

　　回歸我國(guó)的供需基本面，房地產(chǎn)供需矛盾仍然存在。

　　2017年中國(guó)常住人口的城鎮(zhèn)化率為58.52%，與美、日等發(fā)達(dá)國(guó)家仍存在較大差距，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家一般在80%~90以上。按照《國(guó)家人口發(fā)展規(guī)劃》，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率在2030年左右達(dá)到70%。12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“要推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展，抓好已經(jīng)在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的落戶工作，督促落實(shí)2020年1億人落戶目標(biāo)”，1億人口的落戶將推動(dòng)購房需求釋放，一定程度上利好一二線城市。

　　數(shù)據(jù)來源：WIND

　　這樣看來，中國(guó)人未來十幾年對(duì)住房的需求仍然非常強(qiáng)勁。尤其是人口吸引力極強(qiáng)的一二線城市，剛需類住宅項(xiàng)目仍具備投資價(jià)值。

　　同時(shí)，我國(guó)居民對(duì)住房的改善性需求也會(huì)提供支撐，剛改類住房項(xiàng)目仍有長(zhǎng)足增長(zhǎng)空間。以住房面積為例，數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前美國(guó)城鎮(zhèn)人均住房使用面積67平方米，德國(guó)、法國(guó)均超38平方米，日本33平方米，韓國(guó)28平方米，而中國(guó)按使用面積算人均才23平方米。

　　這意味著，我國(guó)的人均住房面積還有很大提升空間。寶誠(chéng)金控商學(xué)院首席培訓(xùn)官蔡宇指出：“不光在住房空間上有改善需求，在住房的功能上也有很大的提升空間，比如美國(guó)很多家庭在城里一套房，在郊區(qū)也有一套，郊區(qū)那套可能在舒適宜人的生活環(huán)境中，房子有庭院，周末家人朋友開party，通過房子的多功能性滿足更加人性化的全家庭功能配置，才是滿足城市精英家庭改善性置業(yè)需求的重要考量。從需求端看，目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速維持在8%左右，從居住需求的功能性出發(fā)，一二線樓市已全面迎來“改善”時(shí)代?！?/p>

　　與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多項(xiàng)新型城市項(xiàng)目為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展提供了新的增長(zhǎng)契機(jī)，相應(yīng)配套設(shè)施及服務(wù)均是房企未來的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　市場(chǎng)空間巨大，如何把握投資機(jī)遇?房地產(chǎn)基金或稱為穩(wěn)健增值之選

　　很顯然，住建部多次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決遏制投資炒房”，核心城市持續(xù)限購，直接投資開發(fā)房地產(chǎn)的門檻越來越高，宣告囤房炒房的傳統(tǒng)投資模式不再奏效。

　　與此同時(shí)，公開市場(chǎng)上投資上市公司的風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)。事實(shí)上，2018年全球超9成資產(chǎn)都在跌，明年A股、港股的全球投資市場(chǎng)的不確定因素仍然較多，權(quán)益市場(chǎng)前景尚不明朗。

　　因此，2019年大類資產(chǎn)配置仍以防御為主，在穩(wěn)健保值的基礎(chǔ)上尋求增值空間。憑借專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源及穩(wěn)健管理回報(bào)，房地產(chǎn)基金成為廣大機(jī)構(gòu)投資者及高凈值用戶進(jìn)行的地產(chǎn)投資的首選。

　　目前，房地產(chǎn)基金已經(jīng)成為金融與地產(chǎn)結(jié)合的最大領(lǐng)域，未來將成為另類資產(chǎn)配置的重要資產(chǎn)類別。

　　簡(jiǎn)單來說，房地產(chǎn)基金即專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的私募基金。和其他投資基金一樣，通過向符合條件的投資者發(fā)行基金份額募集資金，由專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理投資。

　　地產(chǎn)基金按照投資方式可分為股權(quán)類、債權(quán)類和夾層類。其中房地產(chǎn)股權(quán)投資基金是市場(chǎng)的主流趨勢(shì)，與優(yōu)質(zhì)開放商同股同權(quán)投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

　　從風(fēng)險(xiǎn)及保值角度看，地產(chǎn)股權(quán)基金直接或間接持有底層項(xiàng)目股權(quán)，在投后管理和風(fēng)險(xiǎn)管控過程中掌握主動(dòng)權(quán)，通過控制公司章、證、銀行賬戶等方式全方位強(qiáng)有力地進(jìn)行資金監(jiān)管。

　　地產(chǎn)基金的流動(dòng)性也具有優(yōu)勢(shì)。一般而言，基金所投資項(xiàng)目，是分期開發(fā)、分期銷售的。隨著項(xiàng)目開發(fā)和房屋銷售的持續(xù)推進(jìn)，項(xiàng)目將不定期向基金分配現(xiàn)金流，基金投資人也可以獲得期間收益分配。

　　此外，由于房地產(chǎn)PE與證券投資的關(guān)聯(lián)性相對(duì)較低，受極端市場(chǎng)行情的影響小，能夠分散投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。

　　從收益及增值角度看，與直接購房相比，房地產(chǎn)基金的投資成本變?yōu)橥恋爻杀?，更具成本?yōu)勢(shì)。舉例而言，同樣200萬的資金，也許只能在深圳付一套二手房的首付，但是卻足夠與知名開發(fā)商一起做優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目股東。地產(chǎn)基金的推出方式一般有三種：

　　1)通過銷售回款，項(xiàng)目公司分紅方式返還投資本金及收益;

　　2)通過轉(zhuǎn)讓基金所持有項(xiàng)目公司股權(quán)方式退出;

　　3)項(xiàng)目公司清算退出。

　　此外，地產(chǎn)基金更具靈活性，幫助投資者把握和挖掘最佳投資機(jī)會(huì)。行情分化下一二線核心城市投資風(fēng)險(xiǎn)收益比更優(yōu)，但在樓市“四限”下，許多高凈值人群無法進(jìn)行跨區(qū)域投資，地產(chǎn)基金則不受地域限制地投資于最優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。例如，寶誠(chéng)資本旗下的創(chuàng)盛5號(hào).房地產(chǎn)股權(quán)投資基金主要投資于全國(guó)12大熱點(diǎn)城市(上海、北京、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、武漢、天津、成都、重慶、西安)與其周邊下轄區(qū)縣的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目及三大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域(長(zhǎng)江三角洲城市群、珠江三角洲、京津冀首都城市圈)轄內(nèi)或周邊潛力地區(qū)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　從布局時(shí)機(jī)看，當(dāng)下正式房地產(chǎn)基金最好的投資時(shí)機(jī)

　　目前地產(chǎn)行業(yè)集中度上升，強(qiáng)者恒強(qiáng)，越來越多的房企巨頭已開始金融產(chǎn)業(yè)的布局，競(jìng)相采用房地產(chǎn)私募基金等創(chuàng)新融資方式拓展融資渠道。同時(shí)資金雄厚的龍頭房企拿地能力更強(qiáng)，與之合作的房地產(chǎn)基金能獲得更優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　房地產(chǎn)企業(yè)市占率(金額)

　　數(shù)據(jù)來源：WIND，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　從宏觀層面看，全國(guó)多地樓市調(diào)控有松綁跡象，為房地產(chǎn)基金投資提供了機(jī)遇。

　　12月28日，深圳市羅湖區(qū)一手盤實(shí)地·劍蘭郡發(fā)文宣布元旦后上調(diào)房?jī)r(jià)每套50萬以上，調(diào)價(jià)后總價(jià)將上漲7%——10%左右。

　　此外，2019年1月1日開始首套房可以抵扣個(gè)稅，這對(duì)樓市來說都是利好。一家開發(fā)商開始漲價(jià)以后，不排除還會(huì)有其他開發(fā)商跟風(fēng)逐步提價(jià)，為房地產(chǎn)基金打開更廣的收益空間。

　　房地產(chǎn)基金如何選?品牌+高配置

　　房地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)周期行業(yè)，只有具備專業(yè)性、堅(jiān)持價(jià)值投資的地產(chǎn)基金管理品牌才能為投資者帶來穩(wěn)健回報(bào)。

　　只有具備出眾的品牌影響力、強(qiáng)大的開發(fā)商資源整合能力和卓越的投資管理能力的基金管理人，才能不以短期市場(chǎng)因素動(dòng)搖，著力挖掘具備跨周期能力、產(chǎn)品品質(zhì)與品牌兼具的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，為投資者提供房地產(chǎn)投資的上佳途徑。

　　肩負(fù)財(cái)富受托使命，強(qiáng)大的股東背景與穩(wěn)定的股權(quán)架構(gòu)是地產(chǎn)基金管理平臺(tái)的重要支撐。作為專注于地產(chǎn)投資的私募基金管理平臺(tái)，寶誠(chéng)金控集團(tuán)一直以來不忘初心，堅(jiān)持貫徹“陽光資產(chǎn)、引領(lǐng)財(cái)富增長(zhǎng)”的投資理念，為廣大投資提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，認(rèn)認(rèn)真真做配置。寶誠(chéng)金控堅(jiān)持認(rèn)為“安全”才是理財(cái)投資最佳的體驗(yàn)，集團(tuán)公司所發(fā)行的投資項(xiàng)目全部按期兌付，給廣大投資者豐厚的投資回報(bào)，在行業(yè)中樹立良好的品牌形象。

　　躋身國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)基金管理品牌行列的背后，離不開卓越的團(tuán)隊(duì)。寶誠(chéng)資本資產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)平均從業(yè)年限超10年，依托強(qiáng)大的投研系統(tǒng)和管理經(jīng)驗(yàn)，已成為一支能夠?qū)φ邔?dǎo)向、行業(yè)周期和區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行專業(yè)研判的隊(duì)伍。