2018年12月22日。近日,廣州市住建委發(fā)文宣布完善包括公寓、商鋪在內(nèi)的商服類房產(chǎn)銷售政策,去年3月30日前土地出讓項目不限定銷售對象,可以銷售給個人。事實上,廣州住宅項目的限價政策也悄然松動。有知情人士向中國證券報記者透露,廣州將改變“一刀切”限價政策,將根據(jù)周邊樓盤價格浮動調(diào)整限價,因此部分樓盤有可能出現(xiàn)限價提高。記者了解到,廣州市荔灣區(qū)、海珠區(qū)等多個樓盤均出現(xiàn)了通過網(wǎng)簽的單價提高的情況。

網(wǎng)簽限價提高

一位廣州購房者透露,他今年購買了廣州市荔灣區(qū)廣鋼新城片區(qū)一處樓盤的住房,9月他第一次前往售樓處簽約時,根據(jù)開發(fā)商的要求,簽署了總價390萬元的“雙合同”,即總價約310萬元“購房合同”和總價約80萬元的“裝修合同”。上周,他再去售樓處簽訂正式合同時,被告知“雙合同”不再使用,而是簽訂按照實際購房價格擬定的單一合同,同樣總價為390萬元。

據(jù)了解,該購房者所購置住房建筑面積為92平米,按照310萬元的總價計算,單價為3.37萬元/平米;按照390萬元總價計算,單價為4.24萬/平米。據(jù)此推算,網(wǎng)簽價格提高了8700元?！伴_發(fā)商說之前的價格太低了,可能過不了網(wǎng)簽,說現(xiàn)在的價格可以過”,他告訴記者。

無獨有偶,一位房產(chǎn)中介告訴記者,其代理的位于廣州市海珠區(qū)燕崗地鐵站附近的某項目,此前“裝修合同”和“購房合同”分別為1萬元/平米和4.3萬元/平米;如今項目小戶型價格為4.5萬元/平米起,較此前“雙合同”時有所提高,但仍可以通過網(wǎng)簽。“現(xiàn)在是把一部分單位拿出來搞活動,畢竟年底上市公司要沖業(yè)績”,這位中介說,“我們的房子已經(jīng)拿到預售證了,現(xiàn)在備案價有調(diào)整”。

去年3月開始,廣州接連發(fā)布一系列限購、限價政策。此后,一些開發(fā)商采取“雙合同”的方式規(guī)避限價。今年10月,一則廣州市增城區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)房屋銷售價格必須按照真實價格備案,上述區(qū)將放開限價的消息流傳開來。10月19日,廣州市住建委回應稱,將繼續(xù)對新建商品住房開展價格指導;同時,市、區(qū)住建部門將對新建商品住房預售和網(wǎng)簽價格指導機制進行優(yōu)化。

限價政策仍在執(zhí)行

一位房地產(chǎn)研究員告訴記者,廣州多處樓盤銷售“雙合同”改“單合同”正是因為限價標準提高。多家廣州本地房地產(chǎn)公司也向記者確認了廣州限價標準提高的消息,某地產(chǎn)公司工作人員還告訴記者,當前房價要以穩(wěn)定為主,漲跌幅要控制在10%以內(nèi)。

記者12月21日以購房者身份撥打了廣州市政府服務熱線“12345”咨詢廣州限價政策,廣州市住建委一位工作人員解釋稱,廣州仍在執(zhí)行限價政策,只是進行了價格“優(yōu)化”。另一位廣州市住建委工作人員介紹,此前商品房在網(wǎng)簽時,系統(tǒng)會自動彈出一個包含限價范圍的“對話框”,現(xiàn)在這一對話框已經(jīng)被取消?！暗荒苷f調(diào)控放松了”,他強調(diào)。

一位接近廣州市住建委人士透露,目前廣州的限價政策出現(xiàn)松動,主要是改變了之前一刀切的限價模式,在具體操作上,允許以售樓盤根據(jù)周邊樓盤價格為參考,合理調(diào)整售價,不得高于周邊樓盤的售價。

有專家指出,適度調(diào)整限價政策有利維護市場穩(wěn)定?！皬V州要求以真實價格備案,旨在打擊雙合同,規(guī)范市場秩序,并非取消限價。但由于此前限價標準過低,這一政策執(zhí)行后,限價的標準就需要提高?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示,項目的備案價格會基于成本價、房地產(chǎn)調(diào)控的環(huán)境等因素進行制定,這樣既吻合市場規(guī)律,也不會和既有調(diào)控思路矛盾,通過網(wǎng)簽限價政策的調(diào)整,可以使得交易更加順暢。

國金證券認為,未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將以“短期行政限制退出”+“長效機制出臺”組合的方式展開。此前房地產(chǎn)調(diào)控多采用行政措施干預,短期對抑制房價上漲、降低風險起到了作用;但從長期來看,則需要推動房地產(chǎn)政策從“行政措施”向“綜合施策”轉變,逐步構建房地產(chǎn)市場長效機制。

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北京限價房銷售新規(guī)正式實施 開發(fā)商賣限價房不得捆綁精裝修

2018年5月27日訊，經(jīng)過多日征求意見，市住建委昨天正式發(fā)布實施《關于加強限房價項目銷售管理的通知》，提出對于評估價與限定銷售均價價差較大的項目，將轉化為共有產(chǎn)權房并向具備本市共有產(chǎn)權住房購房資格的家庭銷售。不過，相比《征求意見稿》，正式文件增加了開發(fā)商在銷售時不得捆綁精裝修、不得拒絕公積金貸款的規(guī)定。

限價房什么情況下

轉為共有產(chǎn)權房

“限房價、控地價”地塊是本市2016年樓市“9·30新政”時的產(chǎn)物，指的是一個土地地塊在招拍掛出讓時，不僅嚴格控制地價，還對項目未來房價進行限定，提前鎖定未來的銷售均價和最高銷售單價。有統(tǒng)計顯示，自政策出臺至今，本市已出讓了62塊“限房價、控地價”地塊，簡稱限價房地塊，其中，首批地塊有可能在年內(nèi)入市。

限價房項目該如何銷售？和此前的《征求意見稿》相同，《通知》提出，在限價房項目辦理施工許可后，將由北京市房地產(chǎn)市場管理事務中心會同市保障房中心對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。隨后，將當初鎖定的銷售均價與評估價進行比較。按照暫定的比例，當銷售均價與評估價之比高于85%時，由開發(fā)建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房，但應取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易； 而當銷售均價與評估價之比低于85%時，則由市保障房中心收購轉化為共有產(chǎn)權住房，面對具備本市共有產(chǎn)權住房購房資格的家庭銷售。

開發(fā)商賣限價房

不得捆綁精裝修

不過，記者注意到，相比于此前，《通知》增加了對于開發(fā)商銷售時的約束，提出開發(fā)建設單位應嚴格執(zhí)行土地出讓掛牌文件中關于建設標準、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求，在銷售時確保公開、公平和公正，不得強制搭售其他產(chǎn)品、服務，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。

“少數(shù)開發(fā)建設單位企圖通過大規(guī)模增加并搭售地下倉儲、庫房、設備用房等獲利，或者捆綁精裝修達到變相漲價目的的做法，本身就是違反法規(guī)的，是政府應該查處、打擊的對象?！笔锥冀?jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池分析。

轉共有產(chǎn)權房后

將搖號配售

限價房被市保障房中心收購轉化為共有產(chǎn)權住房后，又如何銷售？《通知》也提出，收購轉化的共有產(chǎn)權住房，具備本市共有產(chǎn)權住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時，項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。

也就是說，只要購房人符合共有產(chǎn)權房的購買資質(zhì)，即已婚家庭符合本市住房限購條件且成員名下均無住房，單身家庭申請人年滿30周歲，且無住房轉出記錄、無征收安置房補償協(xié)議、無違法建設行為、夫妻離異已滿3年，就都可通過登記申購、公開搖號的方式購買。

由于項目已經(jīng)提前限定了銷售均價，購房人將獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權份額，剩余比例產(chǎn)權相應轉化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權份額。舉例來說，如果銷售限價為3萬元/平方米、評估價為5萬元/平方米，那么購房人的產(chǎn)權份額就是60%，剩余40%為政府產(chǎn)權份額。

另外，具備共有產(chǎn)權住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。也就是說，對于剩余的大于140平方米的戶型，如果北京戶籍家庭名下已有一套房但確需改善，也可以購買，不再限定必須名下無房。

“限房價項目銷售時與周邊商品房價差較大時，就存在較大的獲利空間，一些投資投機客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了投資投機客炒房牟利的工具?！北本┐髮W房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波談到，如果由政府收購過來作為共有產(chǎn)權住房再公開搖號銷售，就大大壓縮了限房價項目的牟利空間，投資客、炒房者沒有了購買的動力，申請購買的居民家庭將主要是自住的剛需家庭，使得限房價項目真正回歸“房住不炒”的目的。

來源：綜合 中國證券報 北京晚報