在政策利好以及企業(yè)的積極參與下，租賃地產(chǎn)行業(yè)獲得了巨大的發(fā)展。以個(gè)人出租為主的住房租賃市場(chǎng)開(kāi)始新增政府、專(zhuān)業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等供應(yīng)主體。萬(wàn)科、龍湖、招商蛇口、旭輝等房企紛紛涉足，大家都將租賃地產(chǎn)行業(yè)作為自己轉(zhuǎn)型的主要方向之一。正由“重資粗放型”的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向“輕資精細(xì)化”的服務(wù)模式轉(zhuǎn)變的景瑞控股也強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，創(chuàng)立景瑞控股公寓平臺(tái)——悅樘，希望借此獲得更為廣闊的發(fā)展空間。這個(gè)決策背后有著怎樣的思考邏輯?實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果又如何?我們一探究竟。

聚焦一二線城市 構(gòu)筑城市愉悅新地標(biāo)

自1993年誕生，景瑞控股已經(jīng)聯(lián)袂開(kāi)發(fā)了17個(gè)城市、60個(gè)盤(pán)，并于2013年在香港主板上市。截止目前，景瑞悅樘公寓平臺(tái)已經(jīng)全面覆蓋4個(gè)城市。景瑞控股聯(lián)席主席兼總裁閆浩曾公開(kāi)表示，“景瑞現(xiàn)在這個(gè)規(guī)模，沒(méi)有必要去和其他房企拼規(guī)模，拼周轉(zhuǎn)，而且在2018年這種去杠桿、資金收緊和行業(yè)調(diào)控時(shí)去沖規(guī)模，這很有可能會(huì)帶給企業(yè)災(zāi)難性的后果?！?/p>

基于這樣的考量，景瑞控股在企業(yè)定位上做了調(diào)整，從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椤百Y產(chǎn)管理者”，做最懂建筑和生活的資產(chǎn)管理引領(lǐng)者，并希望成為中國(guó)的鐵獅門(mén)(美國(guó)的標(biāo)桿企業(yè)，管理規(guī)模近千億美元的資產(chǎn))。

換言之，未來(lái)景瑞控股將全方位轉(zhuǎn)型成以前端基金募資、中后端地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特別是定制開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)持有、運(yùn)營(yíng)以及服務(wù)的全生命周期的相關(guān)多元化企業(yè)，相當(dāng)于在投資端(投資收益)、開(kāi)發(fā)端(開(kāi)發(fā)收益)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)端(運(yùn)營(yíng)收益)形成多元的收入模式，并通過(guò)前期投資端溢價(jià)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)(改造)增值、運(yùn)營(yíng)服務(wù)增值、資產(chǎn)自身增值四大維度進(jìn)行資產(chǎn)增值。相較于其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重新提出的“城市運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商”等定位將涵蓋更多的內(nèi)容。

在發(fā)展戰(zhàn)略上，景瑞控股也形成景瑞地產(chǎn)、公寓平臺(tái)、辦公平臺(tái)、優(yōu)鉞資產(chǎn)、合福資本五大板塊協(xié)同發(fā)展的模式，在做好房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，也注重公寓和辦公業(yè)態(tài)的發(fā)展。就此，景瑞控股積極獻(xiàn)身于上海、北京、深圳等一線及1.5線城市的更新，致力于公寓和一線商務(wù)辦公樓產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、持有和租賃運(yùn)營(yíng)管理。且基于自身規(guī)模體量，以及收益率穩(wěn)定性的考量，更多聚焦于位于城市核心地段的二手破舊項(xiàng)目，在收購(gòu)之后對(duì)之進(jìn)行全面改造，讓其重新煥發(fā)活力，成為城市愉悅的新地標(biāo)。

蘇州悅樘項(xiàng)目效果圖

懂愛(ài)更懂家 打造在拼搏路上的理想之家

在構(gòu)建城市愉悅新地標(biāo)的過(guò)程中，景瑞控股實(shí)際上也在點(diǎn)燃消費(fèi)者的希望之光，為其打造在拼搏路上的理想之家。最懂建筑和生活的悅樘提倡讓住宅回歸居住本質(zhì)，已經(jīng)構(gòu)建了完整產(chǎn)品體系——面對(duì)職場(chǎng)新人，悅樘推出了悅樘薄荷社區(qū);悅樘香草社區(qū)是為城市白領(lǐng)人群精心準(zhǔn)備的;而對(duì)于精英人群，悅樘則研發(fā)了悅樘玲瓏服務(wù)式公寓，以用戶(hù)之心全情投入，為職場(chǎng)新人、城市白領(lǐng)以及精英人群創(chuàng)造品質(zhì)、溫馨、多元、生長(zhǎng)的生活空間，并以定制化社群活動(dòng)讓租客暢享圈層社交生活，優(yōu)化其體驗(yàn)。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，截止目前，悅樘已經(jīng)在北京、上海、杭州、蘇州成功布局12個(gè)項(xiàng)目，且都位于這些城市的核心商圈，讓居住在其中的租客盡享城市核心商業(yè)與交通便利。未來(lái)，悅樘仍將繼續(xù)以“2+2+X戰(zhàn)略”強(qiáng)勢(shì)深耕一線四大核心城市，布局強(qiáng)二線城市，并計(jì)劃在3年內(nèi)做到3萬(wàn)間，有效盤(pán)活存量市場(chǎng)。

構(gòu)建完整資產(chǎn)管理鏈條 有效盤(pán)活存量資產(chǎn)

通過(guò)高效的運(yùn)營(yíng)，景瑞控股為悅樘進(jìn)行了有效的賦能，獲得了良好的品牌溢價(jià)。比如北京三全公寓項(xiàng)目，2017年年初，基于對(duì)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)的高度敏感性，景瑞控股在北京燕莎國(guó)貿(mào)商圈收購(gòu)三全公寓，并于今年年初獲得深交所評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)，正式發(fā)行7.2億資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，成為北京地區(qū)首單長(zhǎng)租公寓CMBS產(chǎn)品。

這背后是景瑞控股對(duì)于所選項(xiàng)目的嚴(yán)格把關(guān)。在戰(zhàn)略調(diào)整之后，景瑞控股在拿地上秉持著“寧可不拿，也不能拿錯(cuò)”的準(zhǔn)則，充分考慮政府限價(jià)，不會(huì)樂(lè)觀預(yù)測(cè)，而是保守的以最多上漲10%為未來(lái)預(yù)期上限進(jìn)行地價(jià)倒算。在長(zhǎng)租公寓模塊則依據(jù)所處的地段和附近配套對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的篩選，并整體要求項(xiàng)目改造后運(yùn)營(yíng)的凈租金回報(bào)率要達(dá)到4.5%以上。這樣收益和安全性會(huì)更好。據(jù)透露，其公寓項(xiàng)目的平均出租率都在85%以上，最優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目可以達(dá)到95%以上。這對(duì)于激活存量市場(chǎng)而言，正成為極其有效的方式。

對(duì)于未來(lái)的發(fā)展，景瑞控股方面直接表示，將繼續(xù)發(fā)揮綜合性平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，以資產(chǎn)證券化的方式持續(xù)增持上海、北京、深圳等一線及1.5線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。在享受物業(yè)增值的同時(shí)，推進(jìn)公司從“重資粗放式”的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向“輕資精細(xì)化”的服務(wù)模式轉(zhuǎn)變，順利實(shí)現(xiàn)變道超車(chē)。