看過(guò)人包括我自己，都在不約而同的強(qiáng)調(diào)一個(gè)觀點(diǎn)：剛需買房，早買早得道

我也一直這么認(rèn)為，但是昨日，我突然被問(wèn)住了：“無(wú)論是短線還是長(zhǎng)線，剛需的確越早買越好，那么，什么是剛需？”

要說(shuō)這是個(gè)特簡(jiǎn)單的問(wèn)題，但我生生給楞住了，半天沒回過(guò)神來(lái)。

見我沒回話，她接著問(wèn)道：

“我覺得我是剛需，但又不是，且說(shuō)不清具體理由，因?yàn)槲冶旧碓谇暹h(yuǎn)有一套房子，是一個(gè)很小的兩居室，再過(guò)四個(gè)月，我就生二胎，到時(shí)候婆婆或者我媽過(guò)來(lái)照顧，兩居室肯定是不夠用了，得買一套大點(diǎn)的三房，兒子長(zhǎng)大以后，我還得為他買婚房，那時(shí)候還得入手第三套，那么，一個(gè)人買三套房，這究竟是屬于剛需，還是炒房？”

老實(shí)講，我從來(lái)沒有想過(guò)剛需，會(huì)不會(huì)是個(gè)偽命題。

按正常邏輯來(lái)講，她的三套房都是剛需，但是從字面的意思而言，一個(gè)人買三套房，你能說(shuō)不是炒房嗎？

而在炒房圈當(dāng)中，有一句特拉仇恨的話，叫“6套以下，都是剛需”。

這6套怎么來(lái)的呢？

一套自住，一套父母住，一套岳父母住，一套留給兒子，一套留給女兒，一套收租。

從某種程度來(lái)說(shuō)，這6套，每一套似乎都是實(shí)打?qū)嵉男枨蟆?/p>

但是，仔細(xì)一琢磨，好像又不是那么回事。

1

故 事

其實(shí)，《新華字典》中原本沒有剛需這個(gè)詞語(yǔ)，其它任何一個(gè)行業(yè)都沒有，它單單屬于房地產(chǎn)行業(yè)，甚至可以這么說(shuō)，剛需，是開發(fā)商當(dāng)年生生制造出來(lái)的一個(gè)詞語(yǔ)。

百度百科中，關(guān)于剛需大概是這么解釋的：

剛性需求（Rigid Demand）指在商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求。

剛需是一個(gè)動(dòng)詞，是會(huì)變化的。

當(dāng)剛性需求被上漲過(guò)快的商品破壞后，這個(gè)剛性需求就成了彈性需求 。

比如武俠小說(shuō)中的主角被人滅門，他要報(bào)仇，那么就必須要找到名師拜入名門練好武功，這里的名師名門等資源就是主角的剛需，因?yàn)闆]有這些，他一輩子都報(bào)不了血海深仇，造化弄人，當(dāng)主角剛背上行囊踏上尋訪名師的道路上，仇人卻被天上降了一塊隕石給砸死了。

那么，此刻的拜師學(xué)藝，還是不是主角的剛需？

再?gòu)淖詈?jiǎn)單的事情說(shuō)起，比如說(shuō)吃飯，吃飯是不是剛需，當(dāng)然是，因?yàn)橐活D不吃餓得慌，幾日不吃，你可能餓死了。

但問(wèn)題是，一天吃幾頓飯，早、午、晚，我們現(xiàn)在形成習(xí)慣了，一日三餐，單獨(dú)拎出每一頓，都是不是剛需，我自己就有感覺，我差不多有大段大段時(shí)間是不吃早飯的，早飯對(duì)我來(lái)說(shuō)不是什么剛需，甚至有時(shí)候特別累、特別忙的時(shí)候，甚至是忘了吃晚飯，真是到那種廢寢忘食的地步。

那么，回到房子本身來(lái)說(shuō)，什么條件才是真正的剛需？

炒房與剛需之間怎么界定？

首先我們得明白炒房是怎么產(chǎn)生的？

舉個(gè)我認(rèn)識(shí)的一位女士的例子吧，按照慣例，文章中所有出現(xiàn)的人物，都采取化名，女士姓徐，這里暫且叫她徐言芝吧。

徐言芝最常掛在嘴邊的一句話是：“我從來(lái)沒想過(guò)炒房，我們能賺到錢，只是一場(chǎng)意外?！?/p>

徐言芝是浙江人，早年是原商業(yè)院的老師，無(wú)論是長(zhǎng)相氣質(zhì)，還是言語(yǔ)之間，看上去都格外有知識(shí)分子的味道，通過(guò)聊天得知，徐言芝的確沒想過(guò)炒房，因?yàn)樵跇鞘蟹脚d未艾的時(shí)候，誰(shuí)也預(yù)測(cè)不到樓市未來(lái)的方向，除非是天生的賭徒，只是后來(lái)大佬們的一系列政策，讓原本只是想改善環(huán)境的徐言芝無(wú)意中掀開了女神的群角，看到了春光無(wú)限，09年一套上海60平的兩房到了15年，竟然可以換成138的大房子，還能多出再買一套的首付錢，既然有了這么一條最懶最直接最有效地投資手段，傻子才不干呢。

此后，徐言芝就打開了潘多拉的魔盒，一發(fā)不可收拾，從上海一套到全國(guó)九套，也不過(guò)用了短短三年的三年時(shí)間。

她說(shuō)：“中國(guó)最值得投資的還是一線城市的房，那是絕對(duì)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，泡沫即便有，那也是相對(duì)短期的，三四五線，就說(shuō)不定了，這是我們這一行當(dāng)初的一致共識(shí)，所以，在限購(gòu)特別兇的那兩年，我們也曾經(jīng)一度轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線，但終究沒有戀戰(zhàn)太久，及時(shí)撤了出來(lái)。”

我問(wèn)她，為什么是相對(duì)短期的泡沫。

她說(shuō)：“中國(guó)的房?jī)r(jià)，就好像往一個(gè)非常高的杯子里倒啤酒，雖然在某一個(gè)時(shí)刻看來(lái)，泡沫的高度是高于實(shí)際啤酒的高度，但是隨著新一輪的倒酒，很快啤酒的實(shí)際高度就會(huì)超過(guò)之前泡沫的高度，房下一輪的房?jī)r(jià)，還是會(huì)漲。”

如今的樓市暗流涌動(dòng)，晴雨難測(cè)，徐言芝只留了北京和上海這兩個(gè)“超一線”城市的房子，在國(guó)內(nèi)基本上沒有操作了，而在外面的世界是這樣的：

抽出資金炒外市，從美國(guó)到加拿大，從柬埔寨到泰國(guó)，集團(tuán)化運(yùn)作的資金杠桿，力量是巨大的，他們所到之處，房?jī)r(jià)勢(shì)如破竹，噌噌上漲，一片哀鴻遍野，不過(guò)，自從外匯管制之后，但是他們?nèi)匀挥修k法，通過(guò)實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)房產(chǎn)的方式，可以將實(shí)業(yè)投資獲得的收益投資房產(chǎn)，不過(guò)這種方法需要的周期會(huì)非常長(zhǎng)，另外，還有其它鉆空子的方式，估計(jì)比較敏感，在我的追問(wèn)之下，徐言芝語(yǔ)焉不詳，當(dāng)然著也是題外話了。

實(shí)際上，像徐言芝一樣，很多人的初衷并不是炒房。

只是忍受不了租房的顛沛流離買房安身立命。

后來(lái)，情非得已的改善之下，又得換房，通過(guò)兩到三次的換房，換著換著，很快會(huì)得出一個(gè)結(jié)論：買房是最懶、最直接、最有效的一種投資手段。

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)， 2018年1月，北京市的房?jī)r(jià)均價(jià)為62957元/㎡，而2008年1月的房?jī)r(jià)均價(jià)為12479元/㎡，相差5倍左右。

廣州市在2018年1月的房?jī)r(jià)均價(jià)為31409元/㎡， 2008年1月的房?jī)r(jià)均價(jià)為7350元/㎡，相差約4.27倍。

從2008年至2018年，十年近5倍的房?jī)r(jià)上漲，使得擁有房產(chǎn)者，不僅是身份的象征，還是財(cái)富在夸張的翻滾，而且不僅是大城市，小城市這兩年的漲幅也相當(dāng)妖孽，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)從三四千到破萬(wàn)的已有百城。

房?jī)r(jià)的暴漲，造富了一大批人。

但是，這批人最喜歡說(shuō)的一句話就是：

對(duì)不起，我們不炒房，我們只是理財(cái)。

2

剛 需

那么，到底什么才是剛需？

熟悉我的人都知道，我很喜歡用反推法去論證觀點(diǎn)，得到答案，我們不妨換個(gè)思路來(lái)反推，你為什么要買房？

這個(gè)答案，很多。

村里想進(jìn)城的、娃要上學(xué)的、認(rèn)為買了房更容易找女朋友的、準(zhǔn)丈母娘催的、改善居住環(huán)境的、現(xiàn)在工作地點(diǎn)離家太遠(yuǎn)的、手上閑錢燙手沒處放，覺得房產(chǎn)是自己最看得見摸得著的投資、看見周邊人都在買自己不買就OUT了的、年輕的小夫妻不愿與老人同住的、認(rèn)為早買比晚買好的，怕自己創(chuàng)造資產(chǎn)的能力跑不過(guò)房?jī)r(jià)的.....

這些在人生當(dāng)中不同階段產(chǎn)生的買房理由，的確是需求，但你能說(shuō)這是剛性需求嗎？

不是的，在我的理解當(dāng)中，“剛需”指的是和價(jià)格預(yù)期完全無(wú)關(guān)的需求。

比如手術(shù)，急救……

比如上學(xué)，在很多大城市，房票等于戶口，戶口等于學(xué)校門票，明年娃要上學(xué)，而上學(xué)的學(xué)校還遠(yuǎn)沒有著落，這種等不起的才是剛需。

剛需與偽剛需的區(qū)別就在這里，娃等不起要上學(xué)是剛需，追求便利去買學(xué)區(qū)房就是偽剛需。

再比如，你睡在橋洞下急需一個(gè)容身之所，這個(gè)住的需求是剛需，你非要在淮海中路拓一塊地建個(gè)公館還帶停機(jī)坪的，這和在三線城市為了娶老婆搞套二居室本質(zhì)上是一樣的，這是偽剛需，是前進(jìn)的動(dòng)力和欲望的表達(dá)。

而買房這件事里頭真正的剛需是，這套房子，你分明知道它第二年會(huì)跌一半，你還要買，這才是剛需。

剛需不考慮漲跌，其實(shí)，倒也不是不想考慮，而是沒辦法考慮那么多！

中國(guó)存在剛需，但并不是居住的剛需，我們通常所說(shuō)的剛需不單單是房子本身，更多的，是與之綁定的資源，行政，醫(yī)療，教育，商業(yè)等等。

經(jīng)常有人問(wèn)房?jī)r(jià)啥時(shí)候會(huì)降的問(wèn)題。

其實(shí)，很簡(jiǎn)單，哪一天房子不再與戶籍綁定。

不再與學(xué)區(qū)醫(yī)療之類資源紅利掛鉤，當(dāng)人們對(duì)成家立業(yè)、安身立命的概念逐漸淡化，對(duì)“家”的歸屬感不再如此之強(qiáng)。

當(dāng)政府在為大眾開放出更多投資渠道時(shí)，房?jī)r(jià)理所當(dāng)然就降了。

只是要等到這一天，那可能真是猴年馬月了。

最近幾十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速迅猛，貨幣貶值的速度很快，百姓都不希望畢生儲(chǔ)蓄因?yàn)橥ㄘ浥蛎浂蠓瓤s水，誰(shuí)也不喜歡辛辛苦苦十幾年一朝回到解放前。

但遍觀市場(chǎng)，在目前的投資方式當(dāng)中……

銀行儲(chǔ)蓄利率太低，證券不太懂風(fēng)險(xiǎn)也高，對(duì)于普通百姓而言，購(gòu)房，的確是目前這個(gè)風(fēng)云變幻無(wú)常的世道當(dāng)中，最為穩(wěn)妥的一種抵抗通貨膨脹的投資手段。

3

酸 楚

再給大家做道數(shù)學(xué)題。

已知條件：

一：甲乙丙丁四個(gè)人在2008年各自擁有50萬(wàn)元。

二：甲將這50萬(wàn)做了貸款買房，做3成首付，增值部分換房，負(fù)債70%。

已做5成首付，增值部分也換房，負(fù)債50%。

丙與已相同，也是5成首付，但增值部分存入了銀行儲(chǔ)蓄。

丁全款買入。

三、所有條件以北京為例。

通過(guò)這些數(shù)據(jù)，計(jì)算10年后甲乙丙丁各自的財(cái)富值。

要解答這道題，我們必須先看看10年來(lái)京城的房?jī)r(jià)走勢(shì)：

2008年北京新房均價(jià)12479元/平，而2018年已經(jīng)漲到了從62957元/平，10年間，房?jī)r(jià)足足翻了5倍，其中值得一提的是，自2015年開始，北京房?jī)r(jià)進(jìn)入立定跳遠(yuǎn)模式，單單是1516這一年，就從均價(jià)3萬(wàn)7，一跳跳到了5萬(wàn)7，一年時(shí)間整整漲2萬(wàn)。

十年里，房?jī)r(jià)芝麻開花節(jié)節(jié)高，甲乙丙丁的資產(chǎn)凈值自然發(fā)生了天翻地覆的變化。

計(jì)算之后，求出的答案如下：

甲:483萬(wàn)

已:209萬(wàn)

丙:160萬(wàn)

丁:105萬(wàn)

看到此處，興許有人會(huì)嘲諷丙這也太慘了，10年資產(chǎn)才翻了兩倍。

其實(shí)不然，丙雖然沒能在倒騰中房子越換越多，但至少在京城買了一套，房子的確是好東西啊，它能使人不心慌，并且叫人產(chǎn)生自信心。

所謂手中有糧心中不慌，就是這個(gè)意思。

資本都是逐利的，房子過(guò)往一直在漲，所以，這個(gè)需求才理直氣壯。

好比認(rèn)識(shí)的一位老先生，他很神，巖土工程教授級(jí)高工，國(guó)內(nèi)權(quán)威人物，文革后第二批大學(xué)生，今年六十歲馬上就退休了，去年八九月份房?jī)r(jià)狂漲的時(shí)候他說(shuō)：我在單位工作一輩子了，他們給我發(fā)的錢，還沒有這幾個(gè)月我的房產(chǎn)漲出來(lái)的多?！?/p>

是的，這就是癥結(jié)所在。

別說(shuō)單位了，一套房比很多實(shí)體企業(yè)一年的利潤(rùn)都要多，清北學(xué)位不如清北學(xué)區(qū)房也是血淋淋的現(xiàn)實(shí)，老先生還說(shuō)了一句話：“要國(guó)家表個(gè)態(tài)每年隨機(jī)抽取百分之多少的房子供高級(jí)知識(shí)分子和無(wú)產(chǎn)者居住，估計(jì)得普天同慶，那時(shí)候誰(shuí)還去買房，租房子住也挺開心，但這一天估計(jì)我有生之年是看不到的了，所以還得去買房。”

沒辦法，世道就是這個(gè)世道。

老祖宗有兩句爛大街的千古名言，第一句是：人往高處走。

第二句是：天下熙熙皆為利來(lái)，天下攘攘皆為利往

而房子本身就具備了至少三重屬性：投資屬性、民生資源屬性，居住屬性。

此處排名分先后與，別忘記房子的本身叫做：商品房。

是一個(gè)可以置換，可以買賣的商品，而非安身立命的根本。

再說(shuō)一遍，住房剛需本身就是輿論創(chuàng)造的謊言，不存在的。

按照新生兒人口數(shù)量和人均居住面積穩(wěn)步上升，就算有非住不可的剛需。

那么，從數(shù)學(xué)上看也應(yīng)只減不增，而在高度發(fā)展的社會(huì)里，生病了有醫(yī)保，租房可以享受跟買房同樣的權(quán)利，退休了有足夠的養(yǎng)老金，自然也不需要像在中國(guó)一樣，需要一套房子來(lái)落戶，有一個(gè)住所就夠了，這個(gè)單純的住所，才是剛需，但是買房不是，因?yàn)閾碛幸惶變r(jià)值400萬(wàn)的住房和擁有價(jià)值400萬(wàn)的國(guó)債本質(zhì)上沒什么區(qū)別。

在現(xiàn)代的中國(guó)，正是因?yàn)樯鐣?huì)保障和投資渠道的缺失，導(dǎo)致人們會(huì)形成一種必須要自己有一套住房的觀念。

畢竟在過(guò)去的20年里面，一直保持穩(wěn)定增值的，普通人能夠接觸的理財(cái)渠道，也就真的只有房屋而已。

正是這樣的環(huán)境下，從某種意義來(lái)講，住是剛需，買房是剛需，六套以下都是剛需！

我倒是希望很多年后偽剛需徹底消失，房子不再跟現(xiàn)在一樣，希望日后的社會(huì)輿論不再是：嘖嘖，這個(gè)人有房。

希望男女談婚論嫁了，不再被丈母娘經(jīng)濟(jì)和房子壓垮。

希望大眾不會(huì)再把房產(chǎn)，作為投資目標(biāo)導(dǎo)，致房?jī)r(jià)虛火萬(wàn)丈。

希望資金流向也會(huì)更多去到實(shí)體經(jīng)濟(jì)或別的新型投資，一切的一切，都健康而自然，房子也回歸理性，真正是給剛需人民用來(lái)住的。

不過(guò)，以后很后，未來(lái)遲遲不會(huì)來(lái)。

真要等到那日來(lái)臨，興許，我已經(jīng)抱上孫子了。

那時(shí)候，我會(huì)坐在我的老房子里，對(duì)蕩著秋千的孫子孫女講當(dāng)年的往事：“你們呀，不知道我年輕那會(huì)兒，房?jī)r(jià)一天一個(gè)樣，憑一套100平米的房子，兩年就能賺比一輩子工資還多的錢呢”。

然后，看著孫子孫女不解的眼神，我輕輕搖動(dòng)蒲扇，內(nèi)心流過(guò)一陣酸楚……

來(lái)源： 深悅會(huì) SECLUB2012，已獲授權(quán)轉(zhuǎn)載