相對于一些大房企將放緩發(fā)展速度的表態(tài)，濱江集團(tuán)（002244.SZ，簡稱“濱江”）卻有一個2018年沖擊千億的計(jì)劃。在濱江董事長戚金興看來，過去幾年的剎車，可以換來今年的適當(dāng)加速了。

濱江最新披露的半年財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入95.54億元，同比增加92.33%；其中房地產(chǎn)銷售收入89.90億元，管理費(fèi)收入4.1億元。利潤方面，濱江實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤為5.80億元，同比減少36.95%。

此外，濱江在今年1~6月實(shí)現(xiàn)銷售額405.5億元，同比增長81%。

充足貨值

據(jù)券商的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，濱江可售總貨值達(dá)到2300億元，這與旭輝（00884.HK）不相上下。戚金興此前曾透露，濱江把供貨集中放在今年下半年，希望可以沖擊千億銷售規(guī)模。

然而，濱江今年?duì)I業(yè)收入增加的同時利潤下滑，在房企近年上半年的表現(xiàn)中顯得比較特別。對此，濱江解釋，上半年華家池、東方星城、平湖萬家花城等項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，但扣非前后歸母凈利潤均有較大幅度下滑，主要是因?yàn)轫?xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)問題，從而導(dǎo)致毛利率降低2.7個百分點(diǎn)，壓低營業(yè)利潤約2.6億元。此外，擴(kuò)張導(dǎo)致新增借款增多，財(cái)務(wù)費(fèi)用也增加2.1億元。此外，濱江放大了合作杠桿，導(dǎo)致少數(shù)股東損益在凈利潤中的占比由24%大幅提升至53%。

事實(shí)上，對于擴(kuò)張，濱江也有難言之隱。此前由于過于集中浙江市場，濱江相比全國化布局的房企，容易受到城市調(diào)控影響，繼而影響業(yè)績表現(xiàn)。

為此，濱江在今年上半年開始加速拿地步伐。從中報(bào)中不難發(fā)現(xiàn)，濱江累計(jì)新增土地儲備建筑面積約296.70萬平方米，平均樓面價1.38萬元/平方米，預(yù)估平均售價2.86萬元/平方米。

東興證券一份研報(bào)指出，上半年濱江拿地對應(yīng)新增貨值約850億元，并表口徑新增土地規(guī)劃面積189.2萬平方米，對應(yīng)新增貨值539.2億元。從并表口徑看，公司上半年新增貨值達(dá)到銷售額的2.8倍。

戚金興在 2017年成立了并購領(lǐng)導(dǎo)小組，通過招拍掛和收并購等方式共獲取20個項(xiàng)目，2018年的目標(biāo)是新增30個項(xiàng)目。據(jù)了解，截至4月中旬，濱江集團(tuán)已入手11個項(xiàng)目，除招拍掛方式之外，還包括村級留用地、產(chǎn)業(yè)加開發(fā)、收并購等，投資方式更為靈活、多元。

上半年，濱江通過招拍掛、參與項(xiàng)目合作開發(fā)和收購等方式，在杭州、湖州、溫州、溫嶺、如皋等地陸續(xù)新增多個地塊項(xiàng)目。目前，濱江的土地投資區(qū)域在浙江、江蘇、安徽、上海、江西，正在不斷往外延展。而對于同規(guī)模房企，均在華南、西南、華北等區(qū)域進(jìn)行布局，這些地方依舊是濱江未曾涉足的領(lǐng)域。

戚金興透露，實(shí)現(xiàn)“千億計(jì)劃”重在投資布局均衡。今年，濱江在杭州大本營的銷售目標(biāo)是300多億，五個重點(diǎn)城市（上海、深圳、溫州、湖州、義烏）各約60億，十個富裕縣市（平湖、溫嶺、奉化、樂清等浙江本地城市占大半）各約30億。

加杠桿

從濱江負(fù)債結(jié)構(gòu)看，濱江有息負(fù)債凈增加108億元，凈負(fù)債率由上年年末的4%上升至60.6%。不過負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，有息流動負(fù)債占有息負(fù)債比例僅13.6%，低于貨幣資金。

據(jù)了解，濱江常年保持60多億元的貸款，融資成本在逐年放開，平均借貸利率從2016年的4%左右到2017 年的5.05%，2018年預(yù)計(jì)6%左右?！霸趦糍Y產(chǎn)有息負(fù)債率為 2 倍的情況下，濱江還有100多億的資金空間可以繼續(xù)投資拿地?！逼萁鹋d此前接受媒體采訪時透露。

2018年，濱江將繼續(xù)強(qiáng)化浙江布局。在浙江平湖、義烏的項(xiàng)目，由于開發(fā)年限較長，相比周邊項(xiàng)目均有較好的溢價空間。

戚金興也坦承，已經(jīng)發(fā)展25年的濱江，此前錯失過兩次擴(kuò)充規(guī)模的機(jī)會，但他一直堅(jiān)守財(cái)務(wù)穩(wěn)健原則?；蛟S，今年濱江放開“資金杠桿”與加快擴(kuò)張步伐，不失為一次對自身的挑戰(zhàn)。

值得一提的是，作為一家杭州本土房企，濱江的人員相對穩(wěn)定，并無近期一些房企出現(xiàn)的裁員現(xiàn)象，相應(yīng)地，公司戰(zhàn)略上也相對簡單，就是加速布局與放開杠桿。據(jù)透露，濱江向來是 520個人對應(yīng)50多個項(xiàng)目，相比同等規(guī)模房企，人均創(chuàng)造效益是最高的。