相對(duì)于一些大房企將放緩發(fā)展速度的表態(tài)，濱江集團(tuán)（002244.SZ，簡(jiǎn)稱“濱江”）卻有一個(gè)2018年沖擊千億的計(jì)劃。在濱江董事長(zhǎng)戚金興看來(lái)，過(guò)去幾年的剎車(chē)，可以換來(lái)今年的適當(dāng)加速了。

濱江最新披露的半年財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入95.54億元，同比增加92.33%；其中房地產(chǎn)銷售收入89.90億元，管理費(fèi)收入4.1億元。利潤(rùn)方面，濱江實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤(rùn)為5.80億元，同比減少36.95%。

此外，濱江在今年1~6月實(shí)現(xiàn)銷售額405.5億元，同比增長(zhǎng)81%。

充足貨值

據(jù)券商的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，濱江可售總貨值達(dá)到2300億元，這與旭輝（00884.HK）不相上下。戚金興此前曾透露，濱江把供貨集中放在今年下半年，希望可以沖擊千億銷售規(guī)模。

然而，濱江今年?duì)I業(yè)收入增加的同時(shí)利潤(rùn)下滑，在房企近年上半年的表現(xiàn)中顯得比較特別。對(duì)此，濱江解釋，上半年華家池、東方星城、平湖萬(wàn)家花城等項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，但扣非前后歸母凈利潤(rùn)均有較大幅度下滑，主要是因?yàn)轫?xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，從而導(dǎo)致毛利率降低2.7個(gè)百分點(diǎn)，壓低營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約2.6億元。此外，擴(kuò)張導(dǎo)致新增借款增多，財(cái)務(wù)費(fèi)用也增加2.1億元。此外，濱江放大了合作杠桿，導(dǎo)致少數(shù)股東損益在凈利潤(rùn)中的占比由24%大幅提升至53%。

事實(shí)上，對(duì)于擴(kuò)張，濱江也有難言之隱。此前由于過(guò)于集中浙江市場(chǎng)，濱江相比全國(guó)化布局的房企，容易受到城市調(diào)控影響，繼而影響業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

為此，濱江在今年上半年開(kāi)始加速拿地步伐。從中報(bào)中不難發(fā)現(xiàn)，濱江累計(jì)新增土地儲(chǔ)備建筑面積約296.70萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)1.38萬(wàn)元/平方米，預(yù)估平均售價(jià)2.86萬(wàn)元/平方米。

東興證券一份研報(bào)指出，上半年濱江拿地對(duì)應(yīng)新增貨值約850億元，并表口徑新增土地規(guī)劃面積189.2萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)新增貨值539.2億元。從并表口徑看，公司上半年新增貨值達(dá)到銷售額的2.8倍。

戚金興在 2017年成立了并購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組，通過(guò)招拍掛和收并購(gòu)等方式共獲取20個(gè)項(xiàng)目，2018年的目標(biāo)是新增30個(gè)項(xiàng)目。據(jù)了解，截至4月中旬，濱江集團(tuán)已入手11個(gè)項(xiàng)目，除招拍掛方式之外，還包括村級(jí)留用地、產(chǎn)業(yè)加開(kāi)發(fā)、收并購(gòu)等，投資方式更為靈活、多元。

上半年，濱江通過(guò)招拍掛、參與項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)和收購(gòu)等方式，在杭州、湖州、溫州、溫嶺、如皋等地陸續(xù)新增多個(gè)地塊項(xiàng)目。目前，濱江的土地投資區(qū)域在浙江、江蘇、安徽、上海、江西，正在不斷往外延展。而對(duì)于同規(guī)模房企，均在華南、西南、華北等區(qū)域進(jìn)行布局，這些地方依舊是濱江未曾涉足的領(lǐng)域。

戚金興透露，實(shí)現(xiàn)“千億計(jì)劃”重在投資布局均衡。今年，濱江在杭州大本營(yíng)的銷售目標(biāo)是300多億，五個(gè)重點(diǎn)城市（上海、深圳、溫州、湖州、義烏）各約60億，十個(gè)富?？h市（平湖、溫嶺、奉化、樂(lè)清等浙江本地城市占大半）各約30億。

加杠桿

從濱江負(fù)債結(jié)構(gòu)看，濱江有息負(fù)債凈增加108億元，凈負(fù)債率由上年年末的4%上升至60.6%。不過(guò)負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，有息流動(dòng)負(fù)債占有息負(fù)債比例僅13.6%，低于貨幣資金。

據(jù)了解，濱江常年保持60多億元的貸款，融資成本在逐年放開(kāi)，平均借貸利率從2016年的4%左右到2017 年的5.05%，2018年預(yù)計(jì)6%左右。“在凈資產(chǎn)有息負(fù)債率為 2 倍的情況下，濱江還有100多億的資金空間可以繼續(xù)投資拿地。”戚金興此前接受媒體采訪時(shí)透露。

2018年，濱江將繼續(xù)強(qiáng)化浙江布局。在浙江平湖、義烏的項(xiàng)目，由于開(kāi)發(fā)年限較長(zhǎng)，相比周邊項(xiàng)目均有較好的溢價(jià)空間。

戚金興也坦承，已經(jīng)發(fā)展25年的濱江，此前錯(cuò)失過(guò)兩次擴(kuò)充規(guī)模的機(jī)會(huì)，但他一直堅(jiān)守財(cái)務(wù)穩(wěn)健原則?；蛟S，今年濱江放開(kāi)“資金杠桿”與加快擴(kuò)張步伐，不失為一次對(duì)自身的挑戰(zhàn)。

值得一提的是，作為一家杭州本土房企，濱江的人員相對(duì)穩(wěn)定，并無(wú)近期一些房企出現(xiàn)的裁員現(xiàn)象，相應(yīng)地，公司戰(zhàn)略上也相對(duì)簡(jiǎn)單，就是加速布局與放開(kāi)杠桿。據(jù)透露，濱江向來(lái)是 520個(gè)人對(duì)應(yīng)50多個(gè)項(xiàng)目，相比同等規(guī)模房企，人均創(chuàng)造效益是最高的。